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Was sind Altlasten?

Unter Altlasten versteht man im Immobiliensektor Verunreinigungen der Flächen durch Gefahrenstoffe. Wurden diese an einem Grundstück identifiziert, werden sie in dem zuständigen Register, auch Altlastenkataster genannt, aufgeführt.

Gemäß dem Bundes-Bodenschutzgesetz wird zwischen Altablagerungen und Altstandorte differenziert. Altablagerungen umfassen gemäß § 2 Abs. 5 S. 2 BBodSchG stillgelegte Abfallbeseitigungsanlagen wie beispielsweise eine stillgelegte Müllverbrennungsanlage. Zusätzlich bezieht sich der Paragraph auf weitere Grundstücke, die dem Zweck der Behandlung oder Lagerung von Abfallstoffen gedient haben. Hierzu lassen sich z.B. stillgelegte Wertstoffhöfe zählen. Im 2. Absatz des genannten Paragraphen wird der Begriff der Altlasten weiter ausgedehnt, indem Grundstücke stillgelegter Anlagen sowie weitere Grundstücke, auf denen mit umweltschädlichen Stoffen gearbeitet wurde, hinzugezogen werden. Hiervon ausgenommen sind sämtliche Grundstücke und Anlagen, die im Zusammenhang mit dem Atomgesetz stehen, da diese besonderen Auflagen und Regelungen unterliegen.

Altlasten eines Grundstücks

Wo und wie kann ich einen Auszug aus dem Altlastenkataster beantragen?

Neben anderen Auskünften können Sie auch einen amtlichen Auszug aus dem Altlastenkataster online über DocEstate beantragen. Sie profitieren dabei von unserem Rundum-Service. Der Antrag wird unmittelbar nach dem Bestelleingang erstellt und an das zuständige Amtsgericht weitergeleitet, um Verzögerungen bei der Bearbeitung zu verhindern. Selbstverständlich beschaffen wir zeitgleich die für den Antrag erforderliche Liegenschaftskarte sowie den Grundbuchauszug zum Nachweis des berechtigten Interesses. Rückfragen und Probleme bearbeiten wir für Sie. Anschließend werden Ihnen die amtlichen Dokumente als PDF online in Ihrem persönlichen Bereich bereitgestellt. Auskünfte aus dem Altlastenkataster setzen für die Beantragung den Nachweis eines berechtigten Interesses voraus.

Alternativ können Sie die entsprechende Auskunft bei der zuständigen Abteilung Ihrer Gemeindeverwaltung beantragen. Eine Vielzahl der Gemeinden akzeptiert ausschließlich die Beantragung mittels Formular, welches unter Wahrung der Schriftform eingereicht werden muss. Beachten Sie auch, dass eine aktuelle Liegenschaftskarte für die Bearbeitung benötigt wird. Darüber hinaus sollten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug sowie eine Kopie Ihres Personalausweises beilegen, um die Prüfung des berechtigten Interesses zu ermöglichen.

Wofür brauche ich einen Auszug aus dem Altlastenkataster?

Altlasten können nicht nur eine erhebliche Wertminderung eines Grundstückes oder einer Immobilie verursachen, sondern auch einen negativen Einfluss auf die Gesundheit nehmen. Die Kosten einer Altflächensanierung sind nicht zu unterschätzen, da deutlich mehr Aushub anfällt und dieser gesondert entsorgt werden muss. Aus den genannten Gründen fordert ein Großteil der Banken spätestens beim Abschluss der Finanzierung eine aktuelle Altlastenauskunft (Auszug aus dem Altlastenkataster), da eine Verunreinigung und die damit einhergehende Sanierung des Grundstücks starken Einfluss auf den Wert der Immobilie und somit den Beleihungswert nehmen kann. Um den wertemindernden Einfluss der Schäden im Kaufpreis berücksichtigen zu können, sollten Sie bei einem realen Kaufinteresse eine Altlastenauskunft von dem Verkäufer fordern. Alternativ können Sie sich von dem Eigentümer bevollmächtigen lassen und die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis online über DocEstate beantragen.

Wer muss für Altlasten haften?

Liegen Altlasten und schädliche Bodenveränderungen auf dem Grundstück vor, gilt nach §4 des Bundes-Bodenschutzgesetzes (BBodSchG) die Pflicht zur Sanierung. Theoretisch haftet hierfür der Eigentümer, der Verursacher (beispielsweise Mieter oder Pächter) und der Verkäufer. In der Praxis ist der Verursacher jedoch oft nur schwer zu ermitteln oder nicht auffindbar. Zudem haftet auch der Verkäufer nur, wenn ihm die Schäden bekannt waren und er das Grundstück nach 1999 verkaufte, als das oben genannte Gesetz in Kraft trat. Aber auch hier erweist sich als gerichtlich schwer, etwas nachzuweisen. Weiß der Verkäufer (Alteigentümer) vermeintlich davon nichts, so muss der neue Eigentümer (meistens der Käufer) die vollständige Verantwortung übernehmen. Aus diesem Grund ist es wichtig, vor Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie eine Altlastenauskunft anzufordern!

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Welche Rechte stehem dem Käufer bei einem Grundstückskauf mit Altlasten zu?

Haben Sie ein Grundstück gekauft und stellen schädliche Bodenveränderungen fest, können Sie vom Anfechtungsrecht Gebrauch machen. Der Verkäufer hat eine umfassende Offenbarungs- und Aufklärungspflicht darüber, ob Altlasten vorliegen. Selbst, wenn nur ein Schadensverdacht besteht, muss dieser dem Käufer mitgeteilt werden. Wird die Aufklärungspflicht nicht erfüllt, kann arglistige Täuschung vorgeworfen und der Kaufvertrag angefochten werden. Wurde der Vertrag aufgehoben, besteht die Möglichkeit, den Kaufpreis zurückzuverlangen und das Grundstück dem ursprünglichen Eigentümer wieder zu geben.

Neben dem Anfechtungsrecht gibt es noch das Gewährleistungsrecht, auf das sich ebenfalls bezogen werden kann, da es sich bei Altlasten um Sachmangel handelt. Jedoch wird in fast allen Kaufverträgen über Immobilien ein Ausschluss der Gewährleistung vereinbart. Auch hier gilt wieder, dass der Käufer folgende Gewährleistungsrechte fordern kann, wenn eine arglistige Täuschung nachgewiesen wird:

  • Minderung des Kaufpreises
  • Rücktritt vom Kaufvertrag
  • Sanierung des Grundstücks im Zuge einer Mängelbeseitigung
  • Schadensersatz

Was kostet eine Altlastenauskunft?

Die Kosten für den Auszug aus dem Altlastenkataster lassen sich nicht pauschalisieren, betragen aber durchschnittlich ca. 35 Euro für ein Grundstück zur Wohnbebauung. Die Spanne reicht von 0 bis 50 (seltener) Euro für ein Negativattest. Die Kosten für einen Positiv-Bescheid können weitaus höher ausfallen, werden allerdings wie der Negativattest teilweise kostenfrei erteilt. Meistens sind die Kosten für einen Positiv-Bescheid mit einem Maximalbetrag gedeckelt, der sich zwischen 600 und 800 Euro bewegt. Diese hohen Gebühren fallen i.d.R. ausschließlich bei Gewerbeimmobilien bzw. Immobilien mit Hektargroßen Grundstücken an. In gewissen Sonderfällen, z.B. bei Industriebrachen (Brownfields), können die Gebühren auch höher angesetzt werden.

Im Rahmen Ihres Immobilienerwerbes sollten Sie eine Altlastenauskunft beantragen. Die Kosten können Sie in der Regel grob mit 35 Euro pro Flurstück kalkulieren.

Altlastenauskunft Amtliche Gebühr Durchschnittspreis
Negativtest pro Flurstück
(kein Altlasteneintrag vorhanden)
0-50€ 35€
Positivbescheid pro Flurstück
(Altlasten liegen vor)
0-50€  35€

Das Muster einer Altlastenauskunft

Die Altlastenauskunft informiert Sie über vorhandene Altlasten bzw. den Verdacht  auf dem jeweiligen Grundstück.  Die Stellungnahme erfolgt durch die zuständige Behörde. Liegen keine Mängel vor, erhalten Sie eine Negativattest.

Die jeweiligen Informationen geben Ihnen Anhaltspunkte zur Art und dem Ausmaß der Belastungen. Darüber hinaus erfahren Sie, ob es Auflagen bzw. Einschränkungen im Rahmen einen möglichen Bau bzw. Umbaumaßnahme gibt.

Liegen schädliche Veränderungen vor, sollten Sie einen professionellen Dienstleister mit der Sanierung beauftragen.

Das Muster einer Altlastenauskunft. Die Altlastenauskunft wird durch den Auszug aus dem Altlastenkataster erstellt.
Das Muster einer Altflächendatei, die Bestandteil einer Altlastenauskunft ist.

Das Muster einer Altflächendatei

Die Altflächendatei ist ein Informationsblatt aus dem Altlastenkataster, welches die wesentlichen Eckdaten eines mit Altlasten belasteten Grundstücks “Altstandort” listet. Der Status der Gesamtfläche sowie die Koordinaten können einen ersten Überblick über das Ausmaß der belasteten Fläche verschaffen. In Manchen Kommunen wird zusätzlich zu der Altflächendatei eine Karte bereitgestellt, die den genauen Verlauf der Belastungen kenntlich macht.

Um den Kostenaufwand für die Sanierungsmaßnahmen abschätzen zu können, sollten Sie vor dem Erwerb mit der zuständigen Behörde und einem professionellen Sanierungsunternehmen Rücksprache halten. Der Kostenaufwand kann schnell mehrere Tausend Euro betragen und sollte im Kaufpreis Berücksichtigung finden.

Der Auszug aus dem Altlastenkataster: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Wie lange dauert die Bereitstellung einer Altlastenauskunft?

Die Bereitstellung des Grundbuchauszugs erfolgt größtenteils auf Kreisebene, wodurch die Bearbeitungszeiten stark variieren. Die Bearbeitungsdauer ist stark vom Arbeitsaufkommen der verantwortlichen Stelle abhängig. Die Bereitstellung dauert im bundesweiten Durchschnitt zwischen 2 und 6 Wochen. Abweichungen nach oben und unten sind dabei keine Seltenheit. Fehler im Antrag, wie beispielsweise eine fehlende oder falsche Liegenschaftskarrte sowie falsche Objektdaten verursachen zusätzliche Verzögerungen.

Ist die Sanierung von belasteten Grundstücken zeitaufwendig?

Die Sanierung von Altlastenbefallenen Flächen kann zeitintensiv werden, da jede Sanierungsmaßnahme mit einer Detailanalyse beginnt. Hierfür werden Bodenproben aus unterschiedlichen Erdschichten entnommen, um den Grad und die Tiefe der Belastung zu analysieren. Eine frühzeitige Analyse ist ratsam, um Verzögerungen und Terminabstimmungen im Bauprozess zu vermeiden.

Wie hoch sind die Kosten einer Altlasten-Sanierung?

Die Verallgemeinerung von Kosten für eine Sanierung von Altlasten ist kaum möglich. Das Ausmaß hängt vom Grad der Verunreinigung, der Größe des Areals und der Bodenbeschaffenheit ab. Es lässt sich aber sagen, dass in schweren Fällen für den Bodenaustausch inklusive Deponie um die 100 Euro pro Kubikmeter Erde an Kosten anfallen, die allerdings auch bis zu 300 Euro kosten können. Darüber hinaus muss weitaus mehr Erde abgeräumt werden, als für die Bebauung benötigt wird, da das gesamte Grundstück und nicht nur die Baufläche saniert werden müssen.

Was passiert, wenn Altlasten auf dem Grundstück erkannt werden?

Grundstücke, die mit Altlasten belastet sind, müssen grundsätzlich saniert werden. Die dafür erforderlichen Maßnahmen stellen das Bundes-Bodenschutzgesetz und die Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung auf.

Die Sanierungsmaßnahmen können dabei kostspielig werden, da die Entsorgung des Aushubs um ein Vielfaches teurer ist, als die Entsorgung von unbelastetem Abraum. Informieren Sie sich in jedem Fall vor dem Grundstücks- bzw. Immobilienerwerb über das Vorhandensein. Sollte bereits ein Verdacht vorliegen, kann dies entscheidende Ausmaße auf den Grundstücks- bzw. Immobilienwert nehmen.

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Was kann ich alles unternehmen, um Altlasten vorzubeugen?

Sie können ein Bodengutachten erstellen lassen, die Grundstückshistorie überprüfen (welche Objekte standen vorher auf dem Grundstück und wurden dort bestimmte Stoffe hergestellt oder damit gearbeitet?), die Anwohner befragen (beispielsweise über die Grundstücksgeschichte), Altlastenkataster und Verdachtsflächenkataster prüfen sowie vertragliche Absprachen tätigen (Käufer können beispielsweise darauf bestehen, dass der Käufer für Sanierungskosten aufkommt).

Finde ich Einträge zu Altlasten auch im Grundbuch?

Nein. Informationen über mögliche Altlasten auf ihrem Grundstück können lediglich im Altlastenkataster der zuständigen Gemeinde eingesehen werden oder Online über DocEstate angefordert werden.

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