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Was ist ein Grundbuchauszug?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem die Eigentumsverhältnisse sämtlicher Grundstücke verbindlich geregelt sind. Die Sortierung des Grundbuchs erfolgt dabei durch Bänder und Blattnummern. Jedes Grundstück bzw. jede Immobilie hat eine eigene Blattnummer, wobei große Liegenschaften auch mehrere Grundbuchblätter umfassen können. Auch wenn der Wortlaut vermuten lässt, dass ein Grundbuchblatt aus einer einzelnen Seite (Blatt) besteht, umfasst es in jedem Fall mehrere Seiten. Der Grundbuchauszug einer Immobilie ist ein Abdruck eines Grundbuchblatts. Die Grundstruktur ist dabei immer gleich aufgebaut und unterteilt sich in Bestandsverzeichnis, Abteilung I, Abteilung II und Abteilung III. Genau genommen kann das Deckblatt als fünfte Sektion betrachtet werden, da es das zuständige Amtsgericht, die Gemarkung und die Grundbuchblattnummer listet. Große Grundbuchbezirke werden nicht nur durch die Blattnummern, sondern zur besseren Strukturierung zusätzlich durch Grundbuchbänder sortiert. Das Muster eines Grundbuchauszugs finden sie hier.

Wie ist ein Grundbuchauszug aufgebaut und was steht drin?

Jedes Grundbuchblatt beginnt mit einem Deckblatt, gefolgt von dem Bestandsverzeichnis sowie den Abteilungen I, II und III. Der Aufbau ist dabei immer gleich.

Bestandsverzeichnis:

Das Bestandsverzeichnis listet alle dem Grundbuchblatt zugehörigen Grundstücke und deren Lage auf. Die Lage des Grundstück wird durch Gemarkung, Flur, Flurstück und Adresse exakt bestimmt. Das Grundstück eines Grundbuchblatt kann aus einem Flurstück oder aus mehreren Flurstücken (Grundstücksteilen) bestehen. Geordnet werden die Flurstücke in Fluren, die wiederum in einem festgelegten Gebiet, der Gemarkung, strukturiert werden. Neben den Angaben zur Lage wird auch die Größe der einzelnen Flurstücke angegeben, wodurch sich die Gesamtgröße des Grundstücks bestimmen lässt.

Zusätzlich werden im Bestandsverzeichnis sogenannte Herrschvermerke eingetragen, welche die Rechte eines oder mehrerer Flurstücke des Grundbuchblatts kenntlich machen. Wichtig ist, dass die Herrschvermerke nicht mit den Eintragungen aus Abteilung II und III verwechselt werden, die keine Berechtigung, sondern eine Belastung/Einschränkung darstellen.

Abteilung I

In Abteilung I werden sämtliche Eigentümer sowie die dinglich-rechtliche Grundlage vom Erwerb des Grundstücks genannt. Hat das Grundstück bzw. die Immobilie mehrere Eigentümer, ist der prozentuale Anteil ebenfalls gelistet.

Abteilung II

Abteilung II listet alle Beschränkungen in Form von dinglichen Rechten (hat direkte Auswirkung auf ein Grundstück und ist vom Eigentümer unabhängig) wie z.B. Nießbrauch, Reallasten und Dienstbarkeiten. Dazu gehören auch Nutzungsrechte wie etwa Geh- und Fahrrechte. Zusätzlich können in Abteilung II persönliche Rechte eingetragen werden, die für ein Grundstück relevant sein können, allerdings nur im Zusammenhang mit der rechtehaltenden Person wirken. Ein gängiges Beispiel für ein persönliches Recht ist das Vorkaufsrecht.

Abteilung III

Sämtliche Grundpfandrechte (Grundschuld, Hypothek, Rentenschuld) werden in Abteilung III aufgeführt. Das Grundpfandrecht erlischt, wenn Zins und Tilgung vollständig geleistet wurden. Das jeweilige Recht wird dann im Grundbuchauszug unterstrichen und somit als ungültig kenntlich gemacht.

Wie und Wo kann ich einen Grundbuchauszug anfordern?

Wie viele weitere Auskünfte können Sie auch Grundbuchauszüge online über DocEstate beantragen. Sie profitieren dabei von unserem Rundum-Service. Der Antrag wird unmittelbar nach dem Bestelleingang erstellt und an das zuständige Amtsgericht weitergeleitet, um Verzögerungen bei der Bearbeitung zu verhindern. Rückfragen und Probleme bearbeiten wir für Sie. Anschließend wird Ihnen der Grundbuchauszug als PDF online in Ihrem persönlichen Bereich bereitgestellt. Voraussetzung für die Beantragung ist der Nachweis eines berechtigten Interesses.

Daneben haben Sie die Möglichkeit, einen Grundbuchauszug vor Ort beim Amtsgericht einzusehen bzw. einen Abdruck des Grundbuchblatts zu beantragen. Der Antrag muss die Schriftform wahren, weswegen Beantragungen per E-Mail nicht möglich sind. Entsprechend muss der Antrag auf dem Postweg oder alternativ per Fax eingereicht werden. Beinhaltet der Antrag Fehler, erhalten Sie im Regelfall einen schriftlichen Bescheid mit Hinweisen zur Fehlerkorrektur bzw. Ergänzung der Unterlagen. Auch der Grundbuchauszug wird postalisch übermittelt. Die Bereitstellung dauert meist 1 bis 4 Wochen; bei hoher Auslastung der Amtsgerichte auch länger.

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Heike Gündling

Managing Director, EUCON Digital GmbH

Wofür brauche ich einen  Grundbuchauszug?

Der Grundbuchauszug wird immer dann benötigt, wenn die Eigentumsverhältnisse dargestellt werden bzw. der Eigentümer sein Eigentumsverhältnis nachweisen muss. Gängige Beispiele sind der Verkauf sowie die Finanzierung einer Immobilie. Auch im Rahmen von Bewertungsmaßnahmen wird ein Grundbuchauszug benötigt. Relevant sind insbesondere die eingetragenen Beschränkungen in Abteilung II, die zu erheblichen Wertminderungen, z.B. durch Baubeschränkungen, führen können. Sie müssen von Gutachtern entsprechend berücksichtigt werden.

Fordern Sie frühzeitig einen Grundbuchauszug vom Eigentümer, um einen groben Überblick über mögliche wertrelevante Beschränkungen aus Abteilung II zu erhalten. Alternativ können Sie sich auch bevollmächtigen lassen und die Auskünfte selbst beantragen.

Darüber hinaus sollte ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis und dem Altlastenkataster sowie eine Erschließungsbeitragsbescheinigung angefordert werden. Durch die Einsicht in diese Auskünfte können wertrelevante Faktoren, die schnell in den 5-stelligen Bereich gehen können, beim Kauf eingepreist werden.

Kann jeder einen Grundbuchauszug anfordern ?

Zur Einsicht in das Grundbuch bzw. zur Beantragung eines Grundbuchauszugs muss das sogenannte berechtigte Interesse vorliegen, welches durch den Rechtspfleger, der den Abdruck aus dem Grundbuch erstellt, geprüft wird.

Ein berechtigtes Interesse besteht, wenn:

  • Sie Eigentümer bzw. Teileigentümer des Grundstücks/ der Immobilie sind,
  • Sie Bevollmächtigter sind,
  • Sie Erbbauberechtigter sind,
  • Sie Erbe einer Immobilie sind und weitere Rahmendaten für die Entscheidung zum Antritt des Erbes treffen müssen,
  • Sie ein Recht in Abteilung II oder III des jeweiligen Grundbuchblatts eingetragen haben,
  • Sie Eigentümer eines Grundstückes sind, welches an das Grundstück grenzt, in dessen Grundbuch Sie Einsicht haben möchten,
  • sich die Bank im Rahmen der Finanzierungsprüfung über das Grundstück/die Immobilie informieren möchte,
  • Sie Mieter des jeweiligen Grundstücks sind und sich vergewissern möchten, ob der ausgegebene Eigentümer auch tatsächlich dieser ist.

Darüber hinaus ist Gerichten, Notaren und Behörden gemäß Artikel 35 GG die Pflicht zur Amtshilfe und entsprechend die Berechtigung zur Einsicht in das Grundbuch gewährt. Gleiches gilt für öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.

Zum Nachweis des berechtigten Interesses reicht es nicht aus, Ihren Namen im Antrag anzugeben. Legen Sie eine Fotokopie der Vorder- und Rückseite ihres Personalausweises bei, um eine Legitimation zu ermöglichen.

Das Muster eines Grundbuchauszugs

Das Deckblatt eines Grundbuchauszugs erleichtert die Einordnung, indem es immer das zuständige Amtsgericht, die Gemarkung und die Blattnummer listet. Große Grundbuchbezirke unterteilen darüber hinaus zusätzlich in einzelne Bänder. Die Fußzeile datiert das Datum der letzten Änderung sowie das Datum des Ausdruck, welches zur Gewährleistung der Aktualität dient.

Das Grundstück liegt im Zuständigkeitsbereich des Amtsgericht Musterstadt, in der Gemarkung Muster Bezirk 11. Es handelt sich um die Blattnummer 1119. Die letzte Änderung wurde am 15.02.2020 eingetragen und der Ausdruck des Grundbuchauszug ist vom 01.03.2020.

Muster eines Grundbuchauszugs: das Deckblatt. Es enthält das ausfertigende Amtsgericht, den Bezirk und die Blattnummer des Grundstücks.

Der Grundbuchauszug: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Wie lange dauert die Bereitstellung des Grundbuchauszug?

Die Bereitstellung des Grundbuchauszugs erfolgt durch das zuständige Grundbuchamt. Pauschal lässt sich daher keine einheitliche Bearbeitungsdauer nennen. Die Bearbeitungsdauer ist stark vom Arbeitsaufkommen des verantwortlichen Grundbuchamts abhängig. Normalerweise erhalten Sie Ihren Grundbuchauszug innerhalb von 10 bis 30 Tagen. Abweichungen sind allerdings möglich. Außerdem kann es bei Fehlern im Antrag zu zusätzlichen Verzögerungen kommen.

Wie aktuell sollte der Grundbuchauszug sein?

Wie alt der Abdruck aus einem Grundbuch sein darf, hängt von der Partei ab, die diesen einfordert. Um zu vermeiden, dass kurzfristige Änderungen in Form von Lasten und Beschränkungen unberücksichtigt bleiben, sollte das gängige Grundbuchalter nicht mehr als 6 Wochen betragen. Teilweise fordern Banken Grundbuchauszüge, die nicht älter als 14 Tage sind. So sollen wertrelevante Lasten und Beschränkungen sowie Doppelfinanzierungen vermieden werden.

Ich will meine Immobilie verkaufen, wann sollte ich Einsicht in meinen Grundbuchauszug gewähren?

Wem und wann Sie Einsicht in Ihren Grundbuchauszug gewähren, ist selbstverständlich Ihnen überlassen. Sollten Sie ernsthaft den Verkauf Ihrer Immobilie bzw. ihres Grundstücks beabsichtigen, sollten Sie Interessenten Einsicht in Ihren Grundbuchauszug gewähren. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Verkaufsgespräche konkreter werden und Sie dem potenziellen Erwerber beweisen möchten, dass keine (wertrelevanten) Lasten und Beschränkungen auf Ihrem Grundstück liegen.

Wann brauche ich einen beglaubigten und wann einen einfachen Grundbuchauszug?

Einen beglaubigten Grundbuchauszug brauchen Sie i.d.R. immer bei förmlichen Anlässen. Hierzu gehört die Grundstücks- bzw. Immobilienfinanzierung, der Verkauf der Immobilie oder die Vorbereitung einer Baumaßnahme. Sollten Sie unsicher sein, ob Sie einen beglaubigten oder einen einfachen Auszug benötigen, erkundigen Sie sich am besten bei der Partei, die den Grundbuchauszug von Ihnen fordert. Ein einfacher Grundbuchauszug dient normalerweise nur zur informativen Zwecken und reicht für die genannten Maßnahmen nicht aus.

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Sofern es sich um einen einfachen Auszug aus dem Grundbuch handelt, kostet dieser 10 Euro. Für eine beglaubigte Kopie werden 20 Euro fällig. Die reine Einsicht beim Amtsgericht vor Ort ist kostenfrei. Möchten Sie beim zuständigen Amtsgericht einen einfachen oder einen beglaubigten Auszug mitnehmen, fallen dieselben Gebühren an.

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