Immobilienbezogene Behördenauskünfte

Altlastenauskunft

Wurden an einem Grundstück Altlasten identifiziert werden diese in dem zuständigen Register, auch als Altlastenkataster bezeichnet, aufgeführt. Altlasten stellen dabei Verunreinigungen der Flächen durch Gefahrenstoffe dar, wodurch Boden und Grundwasser nicht mehr der gesetzlichen Qualität entsprechen. Gründe hierfür können die nicht sachgemäße Behandlung, Lagerung oder Ablagerung von Abfällen sowie der unsachgemäße Umgang mit umweltgefährdenden Stoffen sein.

Insbesondere die finanzielle Belastung, die im Zusammenhang mit der Aufbereitung kontaminierter Flächen entstehen sorgen für die dringende Notwendigkeit einer Altlastenauskunft vor jeder Transaktion, um notwendige Maßnahmen in der Wirtschaftlichkeitsanalyse berücksichtigen zu können.

Amtlicher Lageplan

Im Gegensatz zur Flurkarte ist der amtliche Lageplan weitaus detaillierter. Dieser wird von einem öffentlich bestellten Ingenieur auf Grundlage des aktuellen Standes individuell für das Grundstück angefertigt. Dabei werden die örtlichen Rahmenbedingungen durch Vermessungsingenieure neu aufgemessen. Der amtliche Lageplan umfasst u.a. vorhandene Gebäude und Bebauung inklusive First- und Traufhöhe, Bepflanzung (Bäume), befestigte Flächen, Festsetzungen des B-Plans, uvm.

Für einen Bauantrag werden sowohl Flurkarte als auch amtlicher Lageplan benötigt.

Baulastenauskunft

Bei einer Baulast verpflichtet sich der Grundstückseigentümer („freiwillig“) gegenüber der Baubehörde gewisse Pflichten im Zusammenhang mit dem Grundstück einzuhalten, welche allgemein als „Baulasten“ bezeichnet werden. Diese öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen bedeuten i.d.R. Einschränkungen für den Grundstückseigentümer, d.h. etwas zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Eine Baulast wird u.a. dann notwendig, wenn ein Bauvorhaben nicht baurechtskonform erstellt werden kann (z.B. Einhaltung der Grenzabstände) und angrenzende Grundstücke für den Genehmigungsprozess herangezogen werden müssen.

Das Eigentum an einem Grundstück kann daher sowohl durch Rechte privater Personen als auch durch die Baubehörde eingeschränkt sein.

Baulasten werden im Baulastverzeichnis des jeweiligen Amtes geführt und dienen als ergänzende Auskunft zu den Lasten im Grundbuch, welches die Baulasten i.d.R. nicht beinhaltet. Ausnahmen bilden die Länder Bayern und Brandenburg. Hier erfolgt die Sicherung baurechtskonformer Zustände ausschließlich im Grundbuch.

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan (kurz „B-Plan“) stellt eine Satzung dar und wird durch die Gemeinde beschlossen. Sinn und Zweck ist die Festlegung der Art und Weise der möglichen Bebauung von Grundstücken. Der B-Plan stellt somit ein relevantes Dokument für sämtliche Bau- und Umbaumaßnahmen oder auch für eine Prüfung einer potenziellen Projektentwicklung dar. Es gibt jedoch auch Fälle in denen kein B-Plan für ein Grundstück vorliegt. Hier ist eine Negativauskunft wichtig, da somit die Sonderreglungen des Baugesetzbuches in Kraft treten.

Bescheinigung in Steuersachen

Die Bescheinigung dient zum Nachweis, dass der Verkäufer keine Steuern aus der Vergangenheit schuldet und somit keine Steuerlasten für den neuen Eigentümer hinterlässt. Die Bescheinigung über Steuersachen ist nicht mit der steuerlichen Unbedenklichkeitserklärung zu verwechseln, die der Erwerber dem Notar vorlegen muss um die Eintragung in das Grundbuch zu ermöglichen.

Bodenrichtwert(-karte)

Der Bodenrichtwert (BRW) ist der durchschnittliche Lagewert für Grund und Boden eines bestimmten Gebietes, die jeweils ähnliche bzw. gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse aufweisen. Basis für die Herleitung des jeweiligen BRW ist die des Gutachterausschusses geführte Kaufpreissammlung. Bei den Bodenrichtwertkarten handelt es sich um spezielle Karten, in denen jeweils die gültigen Bodenrichtwerte je Quadratmeter Grundstücksfläche – unter Angabe der wertbeeinflussenden Lagemerkmale – eingetragen werden.

Denkmalschutzauskunft

„Baudenkmäler“ werden als solche Immobilien definiert, an denen zur Nutzung und Erhaltung ein öffentliches Interesse besteht. Besteht ein solches Interesse und wurde die Immobilie als Denkmal eingestuft wird es in die Denkmalliste der Gemeinde bzw. Stadt eingetragen. Mit einer positiven Eintragung in die Denkmalliste haben nun Eigentümer die Verpflichtung, das Denkmal instand zu setzen sowie instand zu halten, Gefährdungen abzuwenden und sachgemäß zu behandeln. Vor der Durchführung von baulichen Maßnahmen am Denkmal muss zunächst eine entsprechende Genehmigung von der Denkmalbehörde eingeholt werden. Ohne diese Genehmigung ist abschlagen, abtragen, zerlegen oder ein Abbruch nicht realisierbar. Aber auch Änderungen von bspw. Fenstern, Fassade oder die Durchführung eines Teilabbruchs etc. erfordern eine zusätzliche Genehmigung.

Die Denkmalschutzauskunft informiert über die Existenz eines Denkmalschutzes des jeweiligen Gebäudes und sollte in jedem Fall vor einer Transaktion eingeholt werden, um Einschränkungen und weitere Besonderheiten, die in Verbindung mit dem Denkmalschutz bestehen in dem Vorhaben berücksichtigen zu können

Erschließungskosten

Die Erschließungskosten, auch als Anliegerbescheinigung bezeichnet, beziehen sich auf die Gebühren, die bei der Stadt im Zusammenhang mit der Erschließung anfallen und sind von bis zu 90% der Kosten durch den Eigentümer/ Erbbauberechtigten zu tragen. Verantwortlich für die Begleichung der Erschließungskosten ist in jedem Fall der aktuelle Eigentümer/ Erbbauberechtigte. Da Erschließungskosten auch noch nach langjähriger Teilerschließung anfallen können, da bspw. Straßenbeleuchtung, Parkbuchten, Grünanlagen etc. erst später fertiggestellt wurden und der Gemeinde ein mehrjähriges Zeitfenster bis zur Verjährung zur Verfügung steht, können Erschießungskosten auch noch längere Zeit nach der Grundstückserschließung auftreten.  In jedem Fall ist der zum Erhebungszeitpunkt rechtmäßige Eigentümer/ Erbbauberechtigte der Kostenträger, sodass zur Vermeidung von unvorhergesehenen Kosten sowie Rechtsstreitigkeiten eine Auskunft über den Zahlungsstand der Erschließungskosten unabdingbar ist.

Erschließungsvertrag

§124 BauGB erlaubt, die Erschließungslast der Gemeinde auch auf einen Dritten – im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Erschließungsvertrages – zu übertragen. Der Vertragspartner kann dabei verpflichtet werden, die Erschließung und die dafür anfallenden Kosten komplett oder teilweise zu übernehmen. Bei der Vertragspartei handelt es sich dabei meist um einen Investor oder ein Unternehmen welcher dann in Eigenverantwortung die Erschließung übernimmt.

Die Auskunft über bestehende Erschließungsverträge dient also dazu, dass der neue Eigentümer darüber informiert ist, ob öffentlich-rechtliche Verpflichtungen mit der Stadt zur Sicherstellung der Erschließung bestehen oder nicht.

Flur-/ Liegenschaftskarte

Die Flurkarte hat mehrere Synonyme. So werden die Begriffe Liegenschaftskarte und Katasterkarte gleichermaßen für sie verwendet. Auf ihr werden die gesamten Liegenschaften (Flurstücke, Grundstücke und Gebäude) maßstabgetreu abgebildet. Gemeinsam mit der Schätzungskarte, welche die Ergebnisse der Bodenschätzung darstellt, stellt die Flurkarte den bildenden Teil des Liegenschaftskatasters dar.

Flurkarten sind nicht mit dem amtlichen Lageplan zu verwechseln.

Grundlegend umfasst die Flurkarte folgende Aspekte:

  • Flurstücke, inkl. der Flurstücksnummer und Flurstücksbegrenzung
  • Gemeinde- und Gemarkungsgrenzen
  • Gebäude inkl. Gebäudenummer und Nutzungsart
  • Nutzung des Bodens
  • Blattrahmen mit Flurnummer, Gemarkungsbezeichnung, Maßstab und Herkunft

Die Flurkarte stellt somit einen Nachweis über Lage und Grenzen der Grundstücke dar und bildet die amtliche Grundlage für das Grundbuch.

Grenzbescheinigung

Die Grenzbescheinigung, auch als Grenzattest bezeichnet, stellt eine Bestätigung der zuständigen Behörde dar und bescheinigt, dass ein Gebäude innerhalb der gesetzlich vorgegebenen Baugrenzen errichtet wurde. Durch diese Bescheinigung können Risiken, wie Rückbaumaßnahmen die auf Lasten des Bauherrn beruhen, ausgeschlossen werden. Besonders wichtig ist die Grenzbescheinigung bei Neubauvorhaben, denn i.d.R. treten die Gebäudeeinmessung sowie mögliche Grenzüberschreitungen zu diesem Zeitpunkt noch nicht aus der Flurkarte hervor.

Grundbuchauszug

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register (erstellt vom Staat), in dem die Eigentumsverhältnisse von Grundstücken verbindlich geregelt sind. Das Grundbuch nennt den oder die jeweiligen Besitzer und enthält alle wesentlichen Inhalte zu Rechten und Lasten des Grundstücks.

Grundstückserschließung

Unter „Erschließung“ werden sämtliche bauliche Maßnahmen und rechtliche Regelungen bezeichnet, die notwendig sind, um die infrastrukturelle Versorgung eines Grundstückes herzustellen.

Die Auskunft über die Grundstückserschließung informiert über die ordnungsgemäße bzw. ggf. nicht erfolgte Erschließung eines Grundstücks.

Handelsregisterauszug

Handelsregisterauszug Das Handelsregister (kurz HR) ist ein amtliches (öffentliches) Verzeichnis, in dem sämtliche Kaufleute und Gesellschaften eines bestimmten Gebietes eingetragen sind. Allgemein dient dieses als Beweis-, Kontroll-, Publikations- und Schutzfunktion im Wirtschafts- und Geschäftsverkehr. Eine Auskunft ist zum Beispiel sinnvoll, um die Korrektheit der Angaben in einem Vertrag zu überprüfen.

Kampfmittelauskunft

Erfolgt anhand von Luftbildauswertungen und weiterer historischer Dokumente, die Aufschluss darüber geben können ob sich ein Objekt in einem Verdachtsgebiet befindet. Liegt kein Verdacht vor wird ein Negativattest ausgestellt. Die Beantragung einer Kampfmittelauskunft sollte in jedem Fall vor dem Grundstückskauf bzw. der Grundstücksprüfung durchgeführt werden.

Städtebaulicher Vertrag

Wenn es um städtebauliche Projekte (Bauvorhaben) geht, regeln städtebauliche Verträge, welche Rechte und Pflichten – zumeist ein privater Investor – als eine Vertragspartei sowie die Gemeinde als zweite Vertragspartei hat. Der Inhalt eines solchen Vertrages wird im BauGB nicht exakt definiert. Ausschlaggebend ist, dass sich der Inhalt auf das Städtebaurecht bezieht. Außerdem bezieht sich die Rechtsprechung nur dann auf einen städtebaulichen Vertrag, wenn die Vertragspartei die Gemeinde ist. Mit dem städtebaulichen Vertrag kann also neben der Übertragung von organisatorischen Aufgaben auch die Kostenübernahme vereinbart werden. Beispielsweise kann der Private, Kosten für bestimmte Städteprojekte übernehmen und im Gegenzug schafft die Kommune das notwendige Baurecht für die Aufstellung eines B-Plans, um das Vorhaben des Investors umzusetzen.

Die Auskunft über bestehende städtebauliche Verträge dient also dazu, dass der neue Eigentümer darüber informiert ist, ob in irgendeiner Form öffentlich-rechtliche Verpflichtungen in Form von operativen Aufgaben oder auch Kosten zu übernehmen sind oder nicht.

Vorkaufsrecht

Gemäß der §§ 24, 25 BauGB besitzen Gemeinden ein Vorkaufsrecht bei der Transaktion von Grundstücken. Um Kosten die mit einer Grundstückstransaktion in Verbindung stehen zu vermeiden, sollte zunächst eine Verzichtserklärung bzw. eine Negativerklärung über das Vorkaufsrecht bei der jeweiligen Behörde beantragt werden. Denn wurden bereits Aufwendungen im Zusammenhang mit der Grundstückstransaktion aufgebracht und übt die Gemeinde das Vorkaufsrecht aus werden die bereits getätigten Aufwendungen i.d.R. weder durch den Veräußerer noch durch die Gemeinde erstattet.

Vorteile

Ein Ansprechpartner

Keine aufwendige Recherche nach dem zuständigen Amt oder Ansprechpartner – der einzige Ansprechpartner, den Sie benötigen, sind wir.

Ein Auftrag

Langwierige E-Mail-, Telefon-, und postalische Kommunikation mit den Ämtern gehört der Vergangenheit an. Sie wählen die erforderlichen Dokumente aus – wir machen den Rest.

Eine Rechnung

Verabschieden Sie sich vom Prüf- und Buchungsaufwand diverser Einzelrechnungen. Sie erhalten alle Aufwendungen und Auslagen in einer kompakten Rechnung.

Einfache Bereitstellung

Die teilweise in Papierform durch die Ämter bereitgestellten Dokumente werden als elektronisches Dokument sicher in Ihrem persönlichen Bereich hinterlegt.


Über uns

 

Eine Vielzahl an Auskünften der Ämter stellen eine wichtige Informationsquelle in den verschiedenen Phasen des Immobilienlebenszyklus dar. Entscheidend ist nicht nur die Vielfalt und der Inhalt der Auskünfte, sondern auch die Aktualität. Um den Antragsprozess im „Dokumentenchaos“ effizienter zu gestalten und zu beschleunigen, bietet DocEstate eine einzigartige Verbindung zwischen den Ämtern und Antragstellern. Die Vision von DocEstate richtet sich auf einen Ausbau im Bereich E-Government, der für einen sprunghaften Fortschritt der digitalen Immobilienwirtschaft entscheidend ist. Um den Antragsprozess weiter zu beschleunigen, arbeitet das Team von DocEstate kontinuierlich an neuen Optimierungen und digitalen Lösungen.

 

 

Christoph Schmidt

Co-Founder

M.A. Real Estate Management

Jerome Sprinkmeier

Co-Founder

M.A. Real Estate Management

Philipp Scholz

Co-Founder

B. Sc. Business Informatics

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