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Auszug aus dem Baulastenverzeichnis – Inhalt

Was sind Baulasten?

Baulasten stellen besondere Verpflichtungen eines Grundstückeigentümers gegenüber der Baubehörde (Bauaufsichtsverwaltung) zugunsten einer dritten Partei dar, welche über die allgemeingültigen Regularien des öffentlichen Rechts hinausgehen. Bei der Eintragung einer Baulast verpflichtet sich der Grundstückseigentümer etwas zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Entsprechend stellt die Eintragung bzw. der Erwerb eines Grundstückes/einer Immobilie mit einer Baulast eine Einschränkung für dessen (künftigen) Eigentümer dar. Baulasten werden insbesondere dann notwendig, wenn ein Bauvorhaben ohne eine zusätzliche Regulierung nicht baurechtskonform erstellt werden kann und angrenzende Grundstücke für den Baugenehmigungsprozess herangezogen werden müssen. Typische Beispiele wären die Einräumung eines Wegerechtes, welches die Grundstückserschließung sichert oder die Einhaltung von Grenzabständen, die Auswirkungen auf das Baufenster haben können.

Baulasten werden im Gegensatz zu Grunddienstbarkeiten nicht ins Grundbuch eingetragen. Hiervon ausgenommen ist Bayern.

Wo und wie kann ich einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis beantragen?

Wie viele weitere Auskünfte können Sie auch einen amtlichen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis online über DocEstate beantragen. Sie profitieren dabei von unserem Rundum-Service. Der Antrag wird unmittelbar nach dem Bestelleingang erstellt und an das zuständige Amtsgericht weitergeleitet, um Verzögerungen bei der Bearbeitung zu verhindern. Selbstverständlich beschaffen wir zeitgleich die für den Antrag erforderliche Liegenschaftskarte sowie den Grundbuchauszug zum Nachweis des berechtigten Interesses. Rückfragen und Probleme bearbeiten wir für Sie. Anschließend werden Ihnen die amtlichen Dokumente als PDF online in Ihrem persönlichen Bereich bereitgestellt. Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis setzen für die Beantragung den Nachweis eines berechtigten Interesses voraus.

Alternativ können Sie die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Abteilung Ihrer Gemeindeverwaltung beantragen. Eine Vielzahl der Gemeinden akzeptiert ausschließlich die Beantragung mittels Formular, welches unter Wahrung der Schriftform eingereicht werden muss. Beachten Sie auch, dass eine aktuelle Liegenschaftskarte für die Bearbeitung benötigt wird. Darüber hinaus sollten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug sowie eine Kopie Ihres Personalausweises beilegen, um die Prüfung des berechtigten Interesses zu ermöglichen.

Wofür brauche ich einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis?

Bei einer Baulast handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zwischen dem Grundstückseigentümer und der zuständigen Baubehörde. Die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis informiert Sie über mögliche Einschränkungen des Grundstücks.

Baulasten können erhebliche Einschränkung für die Bebauung und den Wert des Grundstücks/der Immobilie bedeuten. So können beispielsweise Abstandsflächenbaulasten oder Zufahrtsbaulasten direkte Auswirkungen auf das Baufenster (Fläche, die bebaut werden darf) haben und die bebaubare Fläche reduzieren. Aber auch andere Baulasten können wertrelevante Einflüsse auf ein Grundstück/eine Immobilie haben, weswegen Banken normalerweise für den Abschluss einer Finanzierung eine Baulastenauskunft (Auszug aus dem Baulastenverzeichnis) fordern. Um den wertemindernden Einfluss im Kaufpreis berücksichtigen zu können, sollten Sie bei einem realen Kaufinteresse eine Baulastenauskunft von dem Verkäufer fordern. Alternativ können Sie sich von dem Eigentümer bevollmächtigen lassen und die Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis online über DocEstate beantragen.

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Was kostet eine Baulastenauskunft?

Die Kosten für den Auszug aus dem Baulastenverzeichnis lassen sich nicht pauschalisieren. Die Spanne reicht von 0 bis 50 Euro für einen Negativattest bzw. 10 bis 50 Euro pro Flurstück für einen Positiv-Bescheid. Hintergrund für die starken Abweichungen sind die heterogenen Strukturen der Verwaltung. Insgesamt werden Baulastenauskünfte von knapp 2.000 unterschiedlichen Stellen im Bundesgebiet erteilt, die allesamt eine eigenständige Gebührenordnung führen. Wie teuer eine Baulastenauskunft ist, hängt somit von der Gebührenordnung der Gemeinde ab, in der das Grundstück liegt.

Baulastenauskunft Amtliche Gebühr Durchschnittspreis
Negativtest pro Flurstück
(keine Baulasteintragung vorhanden)
0-50€ 35€
Positivbescheid pro Flurstück
(Altlasten liegen vor)
10-50€  35€

Welche Beispiele von Baulasten gibt es?

Die rechtliche Grundlage für Baulasten finden sich in den Landesbauverordnungen (LBO) der jeweiligen Bundesländer. Es gibt unterschiedliche Arten von Baulasten, wobei die gängigsten in den Folgenden Beispielen aufgezeichnet und erklärt sind.

Kinderspielflächenbaulast

Besitzen Häuser oder WEGs mehr als fünf vermietbare Wohnungen, müssen diese in vielen Kommunen noch eine Spielfläche für die Kinder der Bewohner auf dem Baugrundstück oder in unmittelbarer Nähe auf einem anderen Grundstück bereitstellen. Dessen dauerhafte Nutzung soll für diesen Zweck öffentlich-rechtlich gesichert sein, um die soziale Infrastruktur zu fördern. Wie groß die Fläche der Spielflächenbaulast sein muss, richtet sich nach der Größe und Anzahl der Wohneinheiten. Ausnahmen gibt es, wenn beispielsweise Senioren- oder Studentenwohnungen geplant sind. Dann heben Behörden eine Kinderspielflächenbaulast auf. Im Beispiel befinden sich auf Grundstück 1 mehr als fünf vermietbare Wohnungen. Da das Grundstück nicht groß genug ist, wurde eine entsprechende Spielfläche auf dem benachbarten Grundstück 2 der Stadt errichtet. Damit der Eigentümer des anderen Grundstücks die Fläche immer für den Spielplatz freihält, wird hier die Kinderspielflächenbaulast eingetragen.

Beispiel Kinderspielflächenbaulast
Beispiel Vereinigungsbaulast

Vereinigungsbaulast

Bei der Vereinigungsbaulast handelt es sich um eine Verpflichtung, zwei unterschiedliche Grundstücke aus baurechtlicher Sicht als Einheit zu behandeln. Ein Beispiel für das Erstellen einer Vereinigungsbaulast kann sein, dass zwei Brüder benachbarte Grundstücke besitzen. Möchte der eine Bruder die Größe seines Traumhauses realisieren, müsste er nahe an die Grundstücksgrenze seines Bruders bauen. Um die verpflichtende Einhaltung des Mindestabstands aufzulösen, kann unter Zustimmung beider Brüder eine Vereinigungsbaulast gegenüber der Baubehörde abgegeben werden. So wird die Grenze zwischen den beiden Grundstücken aufgelöst und es muss darauf keine Rücksicht mehr genommen werden. Ein anderes Beispiel kann sein, wenn ein Bauherr zwei benachbarte Grundstücke besitzt und auf beiden ein großes gemeinsames errichten möchte. Um dies zu ermöglichen, tritt auch hier die Vereinigungsbaulast wie in der Skizze zu sehen in Kraft.

Stellplatzbaulast

Kommunen erlassen Stellplatzsatzungen, um ausreichend Stellplätze für die Bewohner eines Quartiers sicherzustellen. Die Anzahl der Stellplätze ist in der jeweiligen Stellplatzsatzung der Kommune geregelt und variiert nach der Lage (Stadtkern – Stadtrandlage) und dem jeweiligen Immobilientyp (Einfamilienhaus – Mehrfamilienhaus). Da die Bebauung durch die baurechtliche Situation fest vorgeschrieben wird, kommt es häufig zu Schwierigkeiten bei der Realisierung. So ist der Bau einer Tiefgarage oftmals nicht wirtschaftlich bzw. die Grundstücksfläche für freie Stellplätze zu klein. Um dieses Problem zu lösen, können Grundstückseigentümer auf umliegende Grundstücksflächen ausweichen. Vorausgesetzt, der jeweilige Eigentümer ist mit der Eintragung einer Stellplatzflächenbaulast einverstanden. Ist dies der Fall, erhält er eine Entschädigung in Form eines einmaligen Abschlages oder einer monatlichen Miete für die Stellplätze. Die Stellplätze werden über die Baulast eingetragen, um die Verpflichtung auch über den Eigentümerwechsel oder Insolvenzverfahren hinaus aufrecht zu erhalten.

Beispiel Stellplatzbaulast
Beispiel Abstandsflächenbaulast

Abstandsflächenbaulast

Die häufigste Baulast ist die Abstandsflächenbaulast. Sie verpflichtet Eigentümer dazu, bestimmte Flächen auf dem eigenen oder einem angrenzenden Grundstück nicht zu bebauen, um den Abstand zu anderen Immobilien einzuhalten. Im gegebenen Beispiel müssen die Gebäude von Grundstück 1 und 2 eigentlich jeweils 3 Meter Abstand zur Grundstücksgrenze haben. Da Grundstücksbesitzer 1 jedoch mehr Gebäudefläche zur Verfügung haben möchte und somit nur 2 Meter Grenzabstand halten kann, geht er zu Grundstücksbesitzer 2 und bittet diesen, dass er gegen Entgelt 4 Meter Abstand zur Grundstücksgrenze hält. Somit würden die Gebäude weiterhin die verpflichtenden 6 Meter voneinander entfernt stehen. Stimmt der Nachbar zu, wird eine Abstandsflächenbaulast angeordnet. Für die Zustimmung wird im Normalfall ein Entgelt, welches die Minderung des Grundstückswertes ausgleichen soll, fällig.

Anbaubaulast

Die Anbaubaulast gibt vor, dass Gebäude in geschlossener Front (wie im Beispiel zu sehen) aneinander anschließen müssen. Die Anbauverpflichtung widerspricht sich zu den zuvor erläuterten vorgeschriebenen Abstandsflächen, weshalb diese in dem Fall aufgehoben werden. Eine Grenzbebauung kann im Vergleich zu freistehenden Gebäuden erhebliche Beeinträchtigung mit sich bringen. So können beispielsweise weniger Fenster eingebaut werden, was die natürliche Belichtung einschränkt.

Beispiel Anbaulast

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Das Muster einer
Baulastenauskunft

Der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis listet das belastete und das unbelastete Grundstück bzw. Flurstück. Zur Zuordnung wird für jede Baulasteneintragung eine Baulastenblattnummer vergeben, welche eine Strukturierung im Baulastenverzeichnis ermöglicht. Die Sortierung erfolgt dabei nach Gemarkung und Baulastenblattnummer.

Der Untere Teil des Baulastenblatt gibt Auskunft über das begünstigte Vorhaben, wie beispielsweise die Baugenehmigung einer Großgarage oder die Überschreitung des Baufensters.

Im Inhalt der Eintragung wird die genaue Verpflichtung der Baulast erkenntlich. Oftmals wird an dieser Stelle Bezug auf eine angehängte Liegenschaftskarte genommen, auf der die betroffene Fläche markiert ist. Die Freihaltung einer Fläche bzw. dessen Baueinschränkung kann beispielsweise zu Zwecken des Brandschutzes dienen.

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Der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Das Muster eines Baulastenblatt

Der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Wie lange dauert die Bereitstellung einer Baulastenauskunft?

Die Bereitstellung der Baulastenauskunft dauert zwischen 1 bis 8 Wochen. In Einzelfällen kann die Bearbeitungsdauer abweichen, d.h. kürzer oder länger dauern. Im Wesentlichen wird die Dauer durch das vorhandene Nachfragevolumen der Behörde sowie der Komplexität und dem Ausmaß der angefragten Baulastenauskunft beeinflusst.

Haben Baulasten Auswirkungen auf den Wert meiner Immobilie?

Baulasten können erhebliche Einschränkung für die Bebauung und somit den Wert des belasteten Grundstücks bedeuten. Im Umkehrschluss kann das begünstigte Grundstück durch die Baulast eine Wertsteigerung erhalten. Als Beispiel dient die Stellplatzbaulast. Diese ermöglicht es in vielen Fällen die Stellplatzsatzung einzuhalten, ohne eigene Stellplätze auf dem Grundstück zu errichten. 

Kann eine Baulast gelöscht werden?

Mit der Bewilligung aller beteiligten Parteien kann eine Eintragung aus dem Baulastenverzeichnis gelöscht werden. Voraussetzung dafür ist die Zustimmung der Löschung und der schriftliche Verzicht der Baulast auf Seiten der zuständigen Baubehörde. Baulasten die zum Beispiel die Erschließung oder Zufahrt sichern, können nur in der Theorie gelöscht werden. Die Zuständige Baubehörde wird einer Löschung nicht zustimmen, da die Erschließung bzw. Zufahrt durch die Löschung nicht mehr sichergestellt und die Immobilie somit nicht existieren darf.

Kann ich eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis online beantragen?

Zur Beantragung einer Baulast wird die Wahrung der Schriftform vorausgesetzt, weswegen Sie die Auskunft auf dem Postweg oder mittels Faxversand beantragen müssen. Mit DocEstate können Sie die benötigte Baulastenauskunft jedoch auch online beantragen! Die Auskunft wird Ihnen im Anschluss an die Bearbeitung online bereitgestellt.

Wie hoch sind die Kosten für die Eintragung in das Baulastenverzeichnis?

Die Kosten für die Eintragung einer Baulast werden von den einzelnen Kommunen festgelegt und sind somit variabel. Die Art der Baulast und die Landesbauordnung der einzelnen Bundesländer geben die Höhe der Kosten vor.

Wozu dient eine Baulast?

Baulasten dienen zur Regulierung spezifischer Anforderungen an ein Grundstück, die über die öffentlich-rechtlichen Rahmenbedingungen hinausgehen. Durch Baulasteneintragungen können Anforderungen an ein Bauvorhaben bewilligt werden, die ohne eine Baulasteneintragung nicht möglich gewesen wäre. Dies gilt insbesondere für dicht bebaute Gebiete, in denen Abstandsflächen, Stellplatzregularien etc. nicht allein durch die öffentlich-rechtliche Situation erfüllt werden können.

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