Was ist das Bauplanungsrecht?
Das Bauplanungsrecht, häufig auch Städtebaurecht genannt, stellt einen wichtigen Bestandteil im öffentlichen Baurecht dar und reguliert die bauliche Nutzung sämtlicher Gebiete, für die eine Bebauung infrage kommen. Der Zweck des Bauplanungsrechts ist die Strukturierung der städtebaulichen Entwicklung, die durch die Bauleitplanung ermöglicht wird. Die Bauleitplanung dient gemäß §1 Abs. 1 BauGB der Vorbereitung und Leitung der baulichen und sonstigen Nutzung der Grundstücke einer Gemeinde.
In erster Instanz stellt der Flächennutzungsplan die vorbereitende Bauleitplanung dar und wird für das Gemeindegebiet aufgesetzt. Oftmals gibt es innerhalb einer Gemeinde auch mehr als einen Flächennutzungsplan. Um die Bebauung in gewissen Gebieten zu spezifizieren, wird die verbindliche Bauleitplanung in Form von Bebauungsplänen aufgesetzt. Darüber hinaus können städtebauliche Maßnahmen wie z.B. Entwicklungs-, Umlegungs- und Sanierungsmaßnahmen, aber auch städtebauliche Verträge, Einfluss auf die Bauleitplanung nehmen.
Wie und wo kann ich Auskünfte zum Bauplanungsrecht beantragen?
Wie viele weitere Auskünfte können Sie auch unterschiedliche bauplanungsrechtliche Auskünfte online über DocEstate beantragen. Wählen Sie die benötigten planungsrechtlichen Auskünfte (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan, Satzungs- und Gebietsauskünfte, städtebauliche Verträge, Vorkaufsrechtssatzung) aus. Sie profitieren dabei von unserem Rundum-Service. Der Antrag wird unmittelbar nach dem Bestelleingang erstellt und an die zuständigen Behörden weitergeleitet, um Verzögerungen bei der Bearbeitung zu verhindern. Rückfragen und Probleme bearbeiten wir für Sie. Anschließend werden Ihnen die bestellten planungsrechtlichen Auskünfte und Pläne als PDF online in Ihrem persönlichen Bereich bereitgestellt. Flächennutzungs- und Bebauungspläne können ohne ein berechtigtes Interesse beantragt werden; alle weiteren planungsrechtlichen Themen setzen für die Beantragung den Nachweis eines berechtigten Interesses voraus.
Alternativ können Sie die benötigten planungsrechtlichen Auskünfte bei der zuständigen Gemeinde bestellen. Beachten Sie bitte, dass die planungsrechtlichen Themen oftmals durch mehrere Abteilungen bearbeitet werden. Dementsprechend müssen mehrere Anträge erstellt und unterschiedliche Sachbearbeiter kontaktiert werden. Normalerweise reichen formlose schriftliche Anträge aus. Darüber hinaus wird für einen Teil der Auskünfte eine aktuelle Liegenschaftskarte benötigt, die für die genaue Einordnung wesentlich ist. Die bestellten Auskünfte und Pläne werden Ihnen postalisch übermittelt. Teilweise besteht die Möglichkeit, die Pläne im PDF-Format zu erhalten.
Was kosten Auskünfte und Pläne zum Bauplanungsrecht?
Die Kosten für die Bereitstellung eines Flächennutzungsplan oder eines Bebauungsplan betragen durchschnittlich 0 bis 30 Euro, wobei die Bereitstellung überwiegend kostenfrei erfolgt. Insbesondere bei alten Plänen, die nur in physischer Form vorliegen, kommt es gelegentlich zu höheren Kosten, da die Bearbeitung einen Mehraufwand für die Behörden darstellt.
Anders sieht es bei den Satzungs- und Gebietsauskünften (Planungsrechtsauskunft) aus. Die Abrechnung erfolgt oftmals nach Zeitaufwand, wodurch die Vielfalt der abgefragten Aspekte sowie die Größe der Grundstücke Einfluss auf die Höhe der Gebühren nehmen. Für eine Wohnimmobilie liegen die Kosten meistens zwischen 0 und 100 Euro. In Ausnahmefällen sind Abweichungen möglich. Aufgrund der Größe von Gewerbe- und Industrieimmobilien können die Kosten für diese Immobilienklasse oftmals weitaus höher ausfallen.
| Art der Auskunft zum Bauplanungsrecht | Amtliche Gebühr |
| Flächennutzungsplan | 0 – 30 Euro |
| Bebauungsplan | 0 – 30 Euro |
| Satzungs- und Gebietsauskünfte | 0 – 250 Euro |
| Städtebaulicher Vertrag | 0 – 50 Euro |
| Vorkaufsrechtssatzung | 0 – 30 Euro |
Die Auskunft zu städtebaulichen Verträgen liegt durchschnittlich bei 30 Euro und pendelt sich in einer Spanne zwischen 0 und 30 Euro ein. In Einzelfällen kann es zu Abweichungen kommen, die eine Gebühr oberhalb der 50 Euro erreichen, weil z.B. der Rechercheaufwand ein erhebliches Ausmaß annimmt. In solchen Fällen informiert die Behörde meist über den unverhältnismäßigen Aufwand.
Ebenfalls dem Bauplanungsrecht zuzuordnen ist die Abfrage zur Vorkaufsrechtssatzung, welche durchschnittlich mit einer Gebühr in Höhe von 25 Euro abgerechnet wird. Die Preisspanne reicht von 0 bis 30 Euro, wobei auch hier Abweichungen auftreten können.
Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan, auch FNP genannt, gehört gemäß § 1 Abs. 2 BauGb zu den Bauleitplänen. Genau genommen stellt der Flächennutzungsplan den vorbereitenden Bauleitplan dar. Mithilfe des Flächennutzungsplan soll die Art und das Maß der baulichen Nutzung den allgemeinen Interessen einer Gemeinde gerecht werden. Er dient als Instrument zur Sicherung der baulichen Grundordnung.
Ein Flächennutzungsplan sollte grundsätzlich bei Planmaßnahmen herangezogen werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn kein Bebauungsplan vorliegt und sich das Bauvorhaben in die Charakteristik der näheren Umgebung einfügen muss.
Bebauungsplan
Neben dem Flächennutzungsplan gehört auch der Bebauungsplan zu den Bauleitplänen. Allerdings enthält der Bebauungsplan gemäß § 8 Abs. 1 S. 1 BauGB die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung. Entsprechend sind Bebauungspläne nach § 8 Abs. 2 S. 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt und bilden die Grundlage für weitere zum Vollzug geforderte Maßnahmen. Konkret gibt der Bebauungsplan vor, was an welcher Stelle und in welcher Weise gebaut werden darf.
Liegt kein Bebauungsplan vor, bedeutet dies nicht gleichzeitig den Ausschluss einer möglichen Bebauung. Es können die Planersatzvorschriften gemäß der § 34 und § 35 BauGB greifen. § 34 BauGB regelt die Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile und § 35 eine mögliche Bebauung im Außenbereich.
Bevor Sie ein Grundstück erwerben, sollten Sie sich Klarheit über die rechtliche Situation verschaffen und sich mit den Anforderungen einer möglichen Bebauung auseinandersetzen. Mit der Beantragung eines Bebauungsplans über DocEstate stellen wir sicher, dass Sie neben dem Plandokument auch die Begründung und textliche Festsetzung erhalten. Sollte kein Plan vorliegen, teilen wir Ihnen mit, ob eine Bebauung nach § 34 oder § 35 BauGb beurteilt wird.
Satzungs- und Gebietsauskünfte (Planungsrechtsauskunft)
Damit über die rechtlichen Regularien der Bauleitpläne hinaus agiert werden kann, beispielsweise um Korrekturen oder Anpassungen in der städtebaulichen Entwicklung vornehmen zu können, werden unterschiedliche Satzungen erlassen. Diese Satzungen sind dem besonderen Städtebaurecht, den örtlichen Bauvorschriften und vereinzelt auch der Landesbauordnung zuzuordnen. Die einzelnen Satzungen sollen den städtebaulichen Bestand im Hinblick auf Veränderungen regulieren und die einer Satzung betreffenden Gebiete durch zusätzliche Regularien aufzuwerten. So sollen z.B. unästhetische Gebäude sukzessive weichen, um derlei Strukturen nicht fortzuführen.
Städtebaulicher Vertrag
Städtebauliche Verträge dienen als geeignetes Instrument, um die planungsrechtlichen Ziele der Kommune darzustellen und abzusichern. Mithilfe der städtebaulichen Verträge sollen die Belange der Gemeinde, aber auch die Interessen von privaten Akteuren im gegenseitigen Konsens abgebildet und verbindlich festgehalten werden. Mit dem städtebaulichen Vertrag kann also neben der Übertragung von organisatorischen Aufgaben auch die Kostenübernahme vereinbart werden. Beispielsweise kann eine Privatperson Kosten für bestimmte Städteprojekte übernehmen, um im Gegenzug das notwendige Baurecht für die Aufstellung eines B-Plans von der Kommune zu erhalten, mit dem das Vorhaben des Eigentümers umgesetzt werden kann.
Die Rechtsprechung bezieht sich nur dann auf einen städtebaulichen Vertrag, wenn die Vertragspartei die Gemeinde ist. Vertragspartner der Gemeinde können natürliche oder juristische Personen des Privatrechts und auch juristische Personen des öffentlichen Rechts sein. Geschlossen werden städtebauliche Verträge meistens im Zusammenhang mit einem Bebauungsplanverfahren. Es handelt sich fast ausschließlich um öffentlich-rechtliche Verträge, die in der Praxis weit verbreitet sind.
Die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen können bei einem Eigentümerwechsel auf den neuen Eigentümer übertragen werden. Darüber hinaus können städtebauliche Verträge auch über die Festsetzung eines Bebauungsplans hinaus bestehen bleiben und noch Jahre später Rechte und Pflichten fordern.
Die Auskunft über bestehende städtebauliche Verträge informiert demnach über den Stand öffentlich-rechtlicher Verpflichtungen in Form von operativen Aufgaben oder der zusammenhängenden Kostenübernahmepflicht. Sofern keine städtebaulichen Verträge oder Verpflichtung bestehen, wird ein entsprechender Negativattest bereitgestellt. Hier können Sie Auskunft über städtebauliche Verträge in Erfahrung bringen.
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