REFORM DER GRUNDSTEUER
Alles wissenswerte über die änderung der grundsteuern. Mehr ErfahrenJetzt AnfragenWie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Grundsteuer (GrSt) bezieht sich in Deutschland auf das Eigentum, aber auch auf Erbbaurechte an inländischen Grundstücken und deren Bebauung, die der Eigentümer zu zahlen hat. Zudem kann sie auf Mieter umgelegt werden. Gesetzliche Grundlage ist das Grundsteuergesetz (GrStG).
Für die Kommunen ist die Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen. Sie finanzieren damit zum Beispiel Straßen, Schwimmbäder oder Kitas.
Die Grundsteuer gliederte sich in drei Kategorien:
Grundsteuer A: Hierzu zählen alle Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
Grundsteuer B: Hierunter fallen sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft dienen. Diese werden als Grundvermögen bezeichnet.
Grundsteuer C: Hiermit können Städte und Gemeinden unbebaute baureife Grundstücke durch einen gesonderten kommunalen Hebesatz höher belasten. Einzelne Ländermodelle schließen die Grundsteuer C aus. Diese Kategorie ist mit dem Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung baureifer Grundstücke für die Bebauung neu eingeführt worden.
Um die Grundsteuer zu berechnen sind der Einheitswert, die Steuermesszahl sowie der Hebesatz relevant. Der Einheitswert beschreibt den Wert des Grundstücks, den das Finanzamt anhand des Bewertungsgesetztes individuell für jedes Grundstück, Betriebsgrundstück, sowie land- und forstwirtschaftliches Vermögen ermittelt. Vor der Einführung der Grundsteuerreform spielten hierfür nur die Größe und die Gebäudefläche eine entscheidende Rolle. Diese Bewertung geschah in Westdeutschland zuletzt 1964, in Ostdeutschland 1935. Die Steuermesszahl ist eine Rechengröße, die gesetzlich festgelegt ist und je nach Art der Immobilie variiert. Land- und forstwirtschaftliche Betriebe zahlen sechs Prozent. Allen anderen Grundstücksarten – abgesehen von Zweifamilienhäusern und Einfamilienhäusern über einem bestimmten Wert – werden 3,5 Prozent berechnet. Der Einheitswert multipliziert mit der Steuermesszahl ergibt den Grundsteuermessbetrag. Dieser wird wiederrum mit dem Hebesatz multipliziert, welchen die jeweilige Stadt bzw. Gemeinde festlegt. Hierbei entsteht der Jahresgrundsteuerbetrag, dessen Bescheid Besitzer über die Kommunen erhalten.
Was ist die Reform der grundsteuer?
Da sich die Grundstückswerte seit 1964 beziehungsweise 1935 sowohl in den westdeutschen als auch in den ostdeutschen Ländern sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es auf Basis der Einheitswerte zu erheblichen steuerlichen Ungleichbehandlungen. So können für aktuell wertmäßig vergleichbare Grundstücke innerhalb einer Gemeinde unterschiedliche Zahlungen fällig werden. Daher hat das Bundesverfassungsgericht am 10. April 2018 die grundsteuerrechtliche Bewertung anhand von Einheitswerten für verfassungswidrig erklärt. Folglich verabschiedeten Bund und Länder im November 2019 das Grundsteuer-Reformgesetz, welches das sogenannte Bundesmodell regelt. Gleichzeitig können die Länder jedoch vom Bundesmodell abweichende Regelungen treffen (Länderöffnungsklausel).
Was ändert sich mit der Reform der Grundsteuer?
Die Einheitswerte verlieren im Zuge der Grundsteuerreform am 31. Dezember 2024 ihre Gültigkeit und dürfen ab dem 1. Januar 2025 nicht mehr als Grundlage zur Berechnung für die Grundsteuer herangezogen werden. Während bis dato nur die Größe des Grundstücks und die Gebäudefläche eine Rolle gespielt haben, fließt nun auch die Lage in das wertabhängige Berechnungsmodell mit ein, auf dem die neue Grundsteuer basiert.
Der Wert der Lage wird künftig anhand der Nachbarschaft der Immobilie berechnet. Hat sie seit 1964 beziehungsweise seit 1935 eher einen Aufschwung erlebt und ist damit attraktiver geworden, dürfte auch die Steuer steigen. Somit kann es demnächst entscheidend sein, ob ein Grundstück in einem begehrten Innenstadtviertel oder in einer weniger gefragten Randlage einer Metropole liegt, ob es sich in einer ländlichen Gemeinde oder in der Stadt befindet, ob ein Gewerbebetrieb in einer strukturschwachen Region darauf angesiedelt ist oder in einer Großstadt. Für Besitzer in boomenden Gemeinden und Städten könnte es in Zukunft teurer werden, in eher strukturschwachen Gebieten hingegen günstiger. Auch auf die Mietkosten kann sich die Grundsteuerreform künftig auswirken, da die Steuer weiterhin von den Eigentümern auf die Betriebskosten umgelegt werden darf. Vor allem in Großstädten werden Mieter bald mehr bezahlen müssen.
Wozu sind Grundstücksbesitzer nun verpflichtet?
Um eine Neurechnung der Grundsteuer vornehmen zu können, müssen erst einmal knapp 36 Millionen Grundstücke in Deutschland neu bewertet werden. Hierzu zählen sowohl bebaute und unbebaute Grundstücke als auch Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Daher sind Eigentümer von Grundbesitz dazu verpflichtet, ihre Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes bis zum 31.10.2022 beim zuständigen Finanzamt einreichen. Folgende Angaben sind dabei zu übermitteln:
- Lage des Grundstücks
- Grundstücksfläche
- Bodenrichtwert
- Gebäudeart
- Wohnfläche
- Baujahr des Gebäudes
Je nachdem sind Eigentümer zu Beschaffung der Daten auf die Einsicht in die Bauakte des jeweiligen Grundstücks angewiesen. Mehr zur Bauakteneinsicht erfahren Sie hier. Besitzen Sie mehrere Immobilien oder Grundstücke, kann eine mit der Grundsteuerreform zusammenhängende Bauakteneinsicht sehr zeitaufwendig sein. Wir unterstützen Sie gerne dabei und stellen Ihnen alle benötigten Unterlagen online zu Verfügung!
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Unterschiede zwischen den Bundesländern
Bis zum 31.12.2024 haben die Länder die Möglichkeit, vom sogenannten Bundesmodell abweichende Regelungen vorzubereiten (Länderöffnungsklausel). Die Mehrzahl der Bundesländer setzt die neue Grundsteuer nach dem Bundesmodell um, das mit dem Reformgesetz eingeführt wurde. Im Bereich der Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen / Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) orientieren sich die meisten Länder am Bundesrecht. Im Rahmen der Grundsteuer B (Grundvermögen / Grundstücke) weichen die Länder Saarland und Sachsen lediglich bei der Höhe der Steuermesszahlen vom Bundesmodell ab. Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen wenden hingegen ein eigenes Grundsteuermodell an.
Reform der Grundsteuer Baden-Württemberg
Grundstücksbesitzer in Baden-Württemberg können mit einem abgewandelten Grundsteuer-Modell rechnen. Der Wert des Grundbesitzes wird zukünftig anhand der Grundstücksfläche und des Bodenrichtwerts bestimmt. Daraus ergibt sich der sogenannte Grundsteuerwert. Dieser ersetzt den bisherigen Einheitswert. Die Steuermesszahl senkt die Landesregierung um 30 Prozent auf zukünftig 1,3 Promille. Die Höhe des Hebesatzes legen die Kommunen, wie bisher auch, selbst fest.
Reform der Grundsteuer Bayern
In Bayern ist in Zukunft anstatt vom Bundesmodell vom Flächenmodell die Rede. Hierbei sind Hauptfaktor die Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie wertunabhängigen Äquivalenzzahlen. Darunter versteht man einen bestimmten Zahlenwert je Quadratmeter Boden und Gebäudefläche. Nachdem die beiden Werte miteinander multipliziert wurden, kommt die Steuermesszahl hinzu. Diese sinkt wie in Baden-Württemberg um 30 Prozent – allerdings ausschließlich bei Wohnflächen. Außerdem sieht das Flächenmodell vor, dass die Bemessungsgrundlage ein einziges Mal festgelegt wird. Änderungen gibt es nur, wenn die Fläche größer oder kleiner wird, beziehungsweise, wenn das Gebäude anderweitig genutzt wird.
Reform der Grundsteuer Hamburg
Hamburg stützt sich auf das sogenannte Wohnlagemodell, bei dem nicht der Bodenwert der bestimmende Faktor ist. Das Wohnen sollte nicht noch teurer werden als es sowieso schon ist. Anders als das Bundesmodell unterscheidet das Hamburger Modell lediglich nach guter und normaler Wohnlage. Bodenrichtwerte und Ertrag in Form der Nettokaltmiete spielen keine Rolle. Dabei sind die Unterschiede gerade bei den Bodenrichtwerten teils erheblich. Je nach Stadtteil liegt der Bodenrichtwert zwischen 380 Euro und 4.200 Euro oder mehr pro Quadratmeter. Wertsteigerungen und -verluste fließen in die Ermittlung der Grundsteuer nicht mit ein.
Reform der Grundsteuer Hessen
Hessen hat ein eigenes Steuermodell entwickelt, das sogenannte „Hessen-Modell“. Dabei kommt das Flächen-Faktor-Verfahren zum Einsatz. Die Fläche des Grundstücks bildet demnach die Grundlage für die Berechnung. Zusätzlich sollen Finanzämter in Hessen künftig auch die Lage berücksichtigen. Um den Faktor zu bestimmen, werden die Bodenrichtwerte herangezogen. Kommunen in Hessen passen ihre Hebesätze an das neue Modell an.
Reform der Grundsteuer Niedersachsen:
In Niedersachsen möchte man zukünftig das sogenannte Flächen-Lage-Modell anwenden. Folglich entscheidet nicht der Grundstückswert über die Höhe der Grundsteuer, sondern vor allem die Grundstücks- und Gebäudeflächen. Daneben fließt aber auch ein Lage-Faktor mit ein, der sich am Standort des Grundstücks orientiert. Für die Bewertung spielen Alter und Zustand des Gebäudes keine Rolle.
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Reform der Grundsteuer: Die wichtigsten Fragen und Antworten
Warum wurde die Grundsteuerreform eingeführt?
Da sich die Grundstückswerte sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es auf Basis der Einheitswerte zu erheblichen steuerlichen Ungleichbehandlungen. So können für aktuell wertmäßig vergleichbare Grundstücke innerhalb einer Gemeinde unterschiedliche Grundsteuerzahlungen fällig werden. Ziel der Grundsteuerreform ist es, für Fairness zu sorgen sowie die bisherigen Bewertungsverfahren zu vereinfachen.
Wird die Grundsteuer in Zukunft teurer für mich?
Dies kommt auf die Lage Ihres Grundstücks an. Befindet sich dies in einer boomenden Gemeinde oder Stadt könnte es in Zukunft teurer werden. Handelt es sich hingegen um ein strukturschwaches Gebieten, wird es günstiger.
Was muss ich als Grundstücksbesitzer einreichen?
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Wie wird die Grundsteuer neu berechnet?
Auch in Zukunft wird die Grundsteuer in drei Schritten berechnet:
Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz.
So bleibt die Grundsteuer wertabhängig. Es gibt eine Öffnungsklausel, nach der Bundesländer auch eigene Regeln aufstellen dürfen, wie sie die Grundsteuer berechnen.
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