Teilungserklärung

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Die Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung einer Immobilie in mehrere Eigentumswohnungen, inklusive aller Rechte und Pflichten, die dabei entstehen. Sie dient als Grundlage dafür, dass jede Eigentumswohnung ein individuelles Grundbuch erhält und die Wohnungen einzeln verkauft werden können.

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Muster einer Teilungserklärung – das steht drin

Eine Teilungserklärung besteht aus folgenden drei Komponenten:

Aufteilungsplan

Bei einem Aufteilungsplan, welcher ein Siegel und die Unterschrift der Baubehörde tragen muss, handelt es sich um eine Bauzeichnung, die die Aufteilung des Gebäudes sowie Lage und Größe der Gebäudeabschnitte darstellt. Die individuellen Eigentumsanteile sind meistens in Tausendsteln angegeben – gehören einem Eigentümer 6,6 Prozent der gesamten Immobilie, wird dies mit 66/1000stel vermerkt. Alle zum Wohnungseigentum gehörenden Räume werden mit derselben Nummer versehen.

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Die zum Aufteilungsplan gehörende Abgeschlossenheitsbescheinigung gilt als wichtige Voraussetzung für die Teilungserklärung. In ihr wird festgehalten, dass die Einheiten unabhängig voneinander genutzt werden können, da sie baulich hinreichend voneinander abgeschlossen sind. Genau genommen bedeutet dies, dass jede Wohnung einen eigenen Zugang hat und selbstversorgend funktionieren kann.

Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und erklärt die Rechte und Pflichten gegenüber der Gemeinschaft. Mit der Eintragung in das Grundbuch hat diese auch für alle Nacherwerber rechtliche Gültigkeit. Wichtigster Bestandteil ist die Verteilung der Kosten – oft über einen Kostenverteilungsschlüssel für Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum.

Der Aufteilungsplan im Detail

Die Zahl der Eigentumsanteile stellt nicht die Größe der Wohnung dar, sondern den prozentualen Eigentumsanteil am gesamten Gebäude. Dadurch kann Sondereigentum von anderem Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum abgegrenzt werden.

Die Zahlungsbestimmungen des Hausgeldes können ebenfalls in der Gemeinschaftsordnung vermerkt werden, wobei es sich um Kosten für die Bewirtschaftung und Verwaltung des gemeinsamen Eigentums handelt. Andere Beispiele für Vermerke sind Regelungen zur Tierhaltung, die Untersagung gewerblicher Tätigkeiten, Vorschriften für Hausmusik und Gartennutzung oder die Stimmverteilung. In der Regel entfällt auf jede Wohnung eine Stimme.

Teilungserklärung – die wichtigsten Begriffe

Wer sich mit der Teilungserklärung auseinandersetzt, wird des Öfteren auf die Begriffe Sondereigentum, Wohnungseigentum, Teileigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht stoßen. Diese sollten Sie für ein besseres Verständnis kennen und einordnen können.

Begriffsübersicht

Begriff

Bedeutung

Sondereigentum

Die Wohnung, über die jeder Eigentümer selbstständig bestimmen kann. Umfasst in der Regel alle Räume, Decken- und Wandverkleidungen, Fußbodenbeläge, Innentüren, nicht tragende Innenwände, sanitäre Installationen, Garage, Kellerabteil und Fachboden.

Wohnungseigentum

Sondereigentum, das ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden kann.

Teileigentum

Sondereigentum, das gewerblich oder freiberuflich genutzt wird – z.B. Arztpraxen, Geschäfte oder Rechtsanwaltskanzleien. Es bestehen die gleichen Rechte und Pflichten wie beim Wohnungseigentum.

Gemeinschaftseigentum

Das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen – etwa Treppenhaus, gemeinsamer Garten, Dachabdeckung oder tragende Wände. Auch Fenster und gemeinschaftlich genutzte Rohre zählen dazu.

Sondernutzungsrecht

Das Recht eines Eigentümers, eine Gemeinschaftsfläche unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu nutzen – beispielsweise PKW-Stellplätze, Gärten oder Terrassen.

Wofür wird die Teilungserklärung benötigt?

Der Erwerb einer Wohneinheit setzt das Vorhandensein einer Teilungserklärung voraus, welche dem neuen Eigentümer vorgelegt werden muss. Die Teilungserklärung bestätigt dem Käufer und dessen finanzierender Bank, dass die einzelnen Wohnungen individuelle Grundbücher erhalten. Auch beim Erwerb der gesamten Immobilie muss eine Vorlage bei der Bank erfolgen. Zudem sollte der Käufer überprüfen, ob er mit seinen zukünftigen Rechten und Pflichten innerhalb der Eigentümerschaft einverstanden ist.

Auch für den Besitzer eines Grundstücks spielt die Teilungserklärung eine Rolle, wenn dieser darauf ein Neubauprojekt plant und es anschließend an den Markt bringen möchte. Zum einen kann das Grundstück über die Realteilung in separate Grundstücke aufgeteilt werden, für die jeweils ein eigenes Grundbuchblatt angelegt wird. Zum anderen kann der Neubau nach dem Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Einheiten aufgeteilt werden.

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Diese Fallstricke sollten Sie bei der Teilungserklärung beachten

Kaufen Sie eine Immobilie oder eine Wohneinheit, sollten Sie bei der Teilungserklärung auf folgende Dinge achten:

Fehler bei verwaltungstechnischen Maßnahmen

Teilungserklärungen können Fehler enthalten, die dazu führen, dass Teileigentümer oder die Eigentümergemeinschaft in ihren Pflichten und Kosten benachteiligt werden. Unplanmäßige Kosten treten auf, wenn ein unzeitgemäßer Kostenverteilungsschlüssel aufgeführt ist.

Fenster als Sondereigentum

Ein weiterer Fehler liegt vor, wenn beispielsweise Fenster und Fensterrahmen als Sondereigentum dargelegt werden. Das ist rechtlich nicht möglich, da sie grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum zählen.

Fehlende Kostenregelung bei Sondernutzungsrechten

Eine Teilungserklärung gibt nicht immer klar vor, wer die Kosten für die Unterhaltung der Bereiche im Sondernutzungsrecht trägt. Dieser Punkt sollte klar vermerkt sein, da sonst Eigentümer für einen Garten oder Stellplatz mitverantwortlich wären, für den sie gar kein Sondernutzungsrecht haben.

Abweichung von Grundbuch und Aufteilungsplan

Es ist möglich, dass die Teilungserklärung nicht den Eintragungen im Grundbuch oder dem Aufteilungsplan entspricht. Dies passiert, wenn Änderungen am Grundriss eines Neubauprojekts vorgenommen werden, nachdem der Aufteilungsplan bereits notariell erstellt wurde. Ein Abgleich der Dokumente sollte dem vorbeugen.

Wohngeldrückstände

In manchen Teilungserklärungen ist festgeschrieben, dass der neue Eigentümer die Wohngeldrückstände des vorherigen Eigentümers begleichen muss.

Tierhaltung und gewerbliche Nutzung

Besitzen Sie ein Haustier, sollten Sie prüfen, ob eine Klausel die Tierhaltung verbietet. Planen Sie ein Gewerbe, informieren Sie sich, welche Gewerbearten erlaubt sind: Der Vermerk „Geschäftsraum“ erlaubt eine vielseitige gewerbliche Nutzung, die Bezeichnung „Ladenfläche“ nur eine Nutzung als Laden.

Wie wird die Teilungserklärung erstellt und wo kann man sie anfordern?

Nach der Beurkundung wird die Teilungserklärung vom Notar beim Grundbuchamt eingereicht. Hat das Grundbuchamt alles geprüft, wird das ursprüngliche Grundbuch des Mehrfamilienhauses geschlossen und für jede einzelne Wohnung ein individuelles Grundbuch erstellt.

Die Beurkundung einer Teilungserklärung ist nicht verpflichtend. Als Alternative kann diese auch nur beglaubigt werden, wobei der Notar bestätigt, dass der Eigentümer die Teilungserklärung selbst unterschrieben hat. Jedoch sollte eine Beurkundung bevorzugt werden: Dabei entstehen zwar zusätzliche Kosten, der Notar bürgt aber auch für eine inhaltlich und rechtlich einwandfreie Erklärung. Wie viele weitere Auskünfte können Sie eine bestehende Teilungserklärung auch online über DocEstate anfragen und beantragen.

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FAQs

Was sind die Kosten einer Teilungserklärung?

Die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, welche Grundlage für die Teilungserklärung ist, kostet je nach Umfang zwischen 30 und 200 €.

Lassen Sie Ihre Teilungserklärung vom Notar nur beglaubigen, müssen Sie mit ca. 70–140 € rechnen. Möchten Sie diese notariell beurkunden lassen, wird dies deutlich teurer. Meistens richten sich die Kosten nach dem Grundstückswert zuzüglich Baukosten und ergeben mehrere hundert Euro.

Ich habe meine Teilungserklärung verloren – was nun?

Die Teilungserklärung ist beim zuständigen Grundbuchamt hinterlegt. Sie können eine Kopie dort anfordern oder die Beschaffung bequem online über DocEstate beauftragen.

Was ist ein Teilungsvertrag?

Wohnungseigentum muss nicht zwingend durch eine Teilungserklärung definiert werden, sondern kann sich auch durch einen Teilungsvertrag begründen. Hier wird gegenüber dem Grundbuchamt erklärt, dass das Objekt in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll. Meist wird der Teilungsvertrag von Erbgemeinschaften in Anspruch genommen. Dadurch kann einer der Miteigentümer seinen Anteil am Haus veräußern.

Wie kann ich die Teilungserklärung ändern?

Voraussetzung für die Änderung einer Teilungserklärung ist, dass jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft einverstanden ist. Prinzipiell können dann Rechte und Pflichten notariell neu formuliert werden. Eine Änderung kann sehr kostspielig sein, weshalb gründlich überlegt werden sollte, ob dies zwingend notwendig ist. Sollen beispielsweise nur zwei Dachbodenwohnungen neu zugeordnet werden, beruhen die Änderungskosten ausschließlich auf dem Wert der Räume. Erfolgen größere Veränderungen, wird die gesamte Immobilie als Kostenrichtwert verwendet.

Der Aufteilungsplan und die Bauausführung weichen voneinander ab – was gilt?

Bestehen geringe Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und Bauausführung, entspricht das Sondereigentum dem Ausbauzustand. Wird ein Raum in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich dem Sondereigentum zugewiesen, so wird dieser dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet – selbst wenn er laut Aufteilungsplan dem Sondereigentum zugehört. Liegen größere Abweichungen vor, gilt das Sondereigentum nicht; vielmehr kann ein Rückbauanspruch gefordert werden.

Was sind Nutzungs- und Gebrauchseinschränkungen?

In der Teilungserklärung wird mit den Nutzungs- und Gebrauchseinschränkungen zusätzlich definiert, ob das Sondereigentum auch gewerblich genutzt werden darf, beispielsweise als Büro oder als Laden, und ob es erlaubt ist, zum Beispiel den Dachboden für Wohnzwecke auszubauen.