Teilungserklärung
Erfahren Sie hier alles, was Sie über die Teilungserklärung wissen müssen!Teilungserklärung – Inhalt
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung einer Immobilie in mehrere Eigentumswohnungen, inklusive aller Rechten und Pflichten, die dabei entstehen. Sie dient als Grundlage, dass jede Eigentumswohnung ein individuelles Grundbuch erhält und die Wohnungen einzeln an verschiedene Eigentümer verkauft werden können. Erfahren Sie hier die wichtigsten Informationen zur Teilungserklärung, welche Auskünfte Sie beinhaltet, wofür sie benötigt wird, welche Fallstricke zu beachten sind und wie man das entsprechende Dokument erhält:
Muster einer Teilungserklärung – das steht drinnen
Eine Teilungserklärung besteht aus folgenden drei Komponenten:
Aufteilungsplan
Bei einem Aufteilungsplan, welcher ein Siegel und Unterschrift der Baubehörde tragen muss, handelt es sich um eine Bauzeichnung, die die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der Gebäudeabschnitte darstellt. Die individuellen Eigentumsanteile sind meistens in Tausendsteln angegeben. Sprich, gehören einem Eigentümer 6,6 Prozent der gesamten Immobilie, wird dies im Plan mit 66/1000stel vermerkt. Die Zahl stellt folglich nicht die Größe der Wohnung, sondern den prozentualen Eigentumsanateil am gesamten Gebäude dar. Alle zum Wohnungseigentum gehörenden Räume werden mit der selben Nummer versehen. Dadurch kann Sondereigentum von anderem Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum abgegrenzt werden. Hier sehen Sie ein Beispiel Muster für einen Aufteilungsplan.
Abgeschlossenheitsbescheinigung
Die zum Aufteilungsplan gehörende Abgeschlossenheitsbescheinigung gilt als wichtige Voraussetzung für die Teilungserklärung. In ihr wird festgehalten, dass die Einheiten unabhängig voneinander genutzt werden können, da sie sie baulich hinreichend voneinander abgeschlossen sind. Genaugenommen bedeutet dies, dass jede Wohnung einen eigenen Zugang hat und selbstversorgend funktionieren kann.
Gemeinschaftsordnung
Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer als Miteigentümer untereinander und erklärt die Rechte und Pflichten gegenüber der Wohngemeinschaft. Mit der Eintragung der Gemeinschaftsordnung in das Grundbuch hat diese dann auch für alle Nacherwerber rechtliche Gültigkeit. Die Gemeinschaftsordnung kann rückwirkend nur dann geändert werden, wenn die gesamte Gemeinschaft zustimmt.
Wichtigster Bestandteil der Gemeinschaftsordnung ist die Verteilung der Kosten. Dabei ist oft ein Kostenverteilungsschlüssel enthalten, nach dem die Ausgaben für Instandhaltungs- und Reparaturarbeiten am Gemeinschaftseigentum auf die Eigentümer umgelegt werden. Die Zahlungsbestimmungen des Hausgeldes können ebenfalls in der Gemeinschaftsordnung vermerkt werden, wobei es sich um Kosten für die Bewirtschaftung und Verwaltung des gemeinsamen Eigentums handelt. Andere Beispiele für Vermerke in der Gemeinschaftsordnung sind Regelungen zur Tierhaltung, Untersagung gewerblicher oder beruflicher Tätigkeiten, Vorschriften für Hausmusik und Gartennutzungsverordnungen oder die Stimmverteilung. In der Regel entfällt hierbei auf jede Wohnung eine Stimme.
Teilungserklärung – die wichtigsten Begriffe
Wer sich mit der Teilungserklärung auseinandersetzt, wird wahrscheinlich des Öfteren auf die Begriffe Sondereigentum, Wohnungseigentum, Teileigentum, Gemeinschaftseigentum und Sondernutzungsrecht stoßen. Diese sollten Sie für ein besseres Verständnis in jedem Fall kennen und einordnen können.
Das Sondereigentum besitzt jeder Wohnungseigentümer mit seiner Wohnung, über die er selbstständig bestimmen kann. Das Sondereigentum ist strikt vom Gemeinschaftseigentum abzugrenzen, da so entschieden wird, wie hoch die Kosten der einzelnen Eigentümer für Reparaturen und Instandhaltung des Gemeinschaftsteigentum sind. Es muss folglich genau definiert werden, welche Hausbestandteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum zählen. In der Regel umfasst das Sondereigentum einer Eigentumswohnung alle Räume der Wohnung, Decken- und Wandverkleidungen, Fußbodenbeläge, Innentüren, nicht tragende Innenwände, sanitäre Installationen, die Garage, das Kellerabteil sowie der Fachboden. Auch wenn sich Fenster und gemeinschaftlich genutzte Abwasser-, Abgas- oder Heizungsrohe in der Eigentumswohnung befinden, werden sie nicht als Sondereigentum eingeordnet.
Das Sondereigentum, welches einzelnen Besitzern zugeordnet werden kann, unterteilt sich nochmal in Wohnungseigentum und Teileigentum. Das Wohnungseigentum kann ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt werden. Das Teileigentum wird hingegen gewerblich oder freiberuflich genutzt. Hier bestehen die gleichen Rechte und Pflichten wie beim Wohnungseigentum. Beispiele für Teileigentum sind Arztpraxen, Geschäfte oder Rechtsanwaltskanzleien. Es kommt sehr häufig vor, dass Wohnungseigentümergemeinschaften sowohl Wohnungseigentum als auch Teileigentum umfassen.
Bei dem Gemeinschaftseigentum handelt es sich um das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht explizit im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Insbesondere sind hier Teile des Gebäudes gemeint, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind und Abschnitte, die den gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer bezwecken. Dazu können das Treppenhaus, ein gemeinsamer Garten oder die Dachabdeckung aber auch tragende Wände zählen.
Innerhalb der Wohnungseigentümerschaft kann einem einzelnen Eigentümer ein Sondernutzungsrecht an eine Gemeinschaftsfläche zugeteilt werden. Das Sondernutzungsrecht besagt folglich, dass ein Eigentümer eine Gemeinschaftsfläche unter Ausschluss der anderen Eigentümer nutzen kann. Dadurch kann die Attraktivität und der Wert einer Eigentumswohnung erheblich gesteigert werden. Sondernutzungsrechte bestehen meistens aus Abschnitten, die nicht als Sondereigentum deklariert werden können. Hierzu zählen beispielsweise PKW-Stellplätze, Gärten oder Terrassen.
Wofür wird die Teilungserklärung benötigt?
Der Erwerb einer Wohneinheit setzt das Vorhandensein einer Teilungserklärung voraus, welche dem neuen Eigentümer vorgelegt werden muss. Die Teilungserklärung bestätigt dem Käufer aber auch dessen finanzierende Bank, dass die einzelnen Wohnungen individuelle Grundbücher erhalten. Auch beim Erwerb der gesamten Immobilie muss eine Vorlage bei der Bank erfolgen. Zudem sollte der Käufer sowohl bei Erwerb einer oder mehrerer Wohneinheiten als auch beim Immobilienkauf überprüfen, ob er mit seinen zukünftigen Rechten und Pflichten innerhalb der Eigentümerschaft einverstanden ist.
Auch für den Besitzer eines Grundstücks spielt die Teilungserklärung eine Rolle, wenn dieser darauf ein Neubauprojekt plant und es anschließend an den Markt bringen möchte. Zum einen kann das Grundstück über die Realteilung in separate Grundstücke aufgeteilt werden, für die jeweils ein eigenes Grundbuchblatt angelegt wird. Zum anderen kann der Neubau aber auch hinterher nach dem Wohnungseigentumsgesetz in einzelne Einheiten aufgeteilt werden.
Diese Fallstricke sollten Sie bei der Teilungserklärung beachten
Kaufen Sie eine Immobilie oder eine Wohneinheit, sollten Sie bei der Teilungserklärung auf folgende Dinge achten:
Zum einen kann es vorkommen, dass die Teilungserklärung bei verwaltungstechnischen Maßnahmen Fehler enthält. Dies kann dazu führen, dass Teileigentümer oder die Eigentümergemeinschaft in ihren Pflichten und Kosten benachteiligt werden. Unplanmäßige Kosten können auftreten, wenn ein unzeitgemäßer Kostenverteilungsschlüssel aufgeführt ist (z.B. Heizkostenverordnung). Ein weiterer Fehler ist, wenn beispielsweise Fenster und Fensterrahmen als Sondereigentum dargelegt werden. Das ist rechtlich nicht möglich, da sie grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum zählen. Zudem kann es auch passieren, dass die Kostenregelung bei Sondernutzungsrechten nicht berücksichtigt wurde. Als Weiteres, ist es möglich, dass die Teilungserklärung nicht den Eintragungen im Grundbuch oder dem Aufteilungsplan entspricht. Dies passiert, wenn Änderungen am Grundriss eines Neubauprojekts vorgenommen werden, nachdem der Aufteilungsplan bereits notariell erstellt wurde. Daraufhin kann beispielsweise der Fall eintreten, dass ein Stellplatz einer Wohnung zugewiesen ist, der in Wirklichkeit überhaupt nicht vorhanden ist. Ein Abgleich der einzelnen Dokumente sollte dies vorbeugen.
Zum anderen sollte aber auch auf mögliche Fallstricke geachtet werden: In manchen Teilungserklärungen ist festgeschrieben, dass der neue Eigentümer die Wohngeldrückstände des vorherigen Mieters begleichen muss. Des Weiteren gibt eine Teilungserklärung nicht immer klar vor, wer die Kosten für die Unterhaltung der Bereiche im Sondernutzungsrecht trägt. Dieser Punkt sollte klar vermerkt sein, da sonst Eigentümer für einen Garten oder PKW-Stellplatz verpflichtend mitverantwortlich wären, für den sie überhaupt kein Sondernutzungsrecht verfügen. Besitzen Sie ein Haustier oder haben vor, sich eins zu kaufen, sollten Sie ebenfalls die Teilungserklärung studieren, ob eine Klausel zu finden ist, die Tierhaltung verbietet. Planen Sie ein Gewerbe in der Wohneinheit zu betreiben? Dann ist zu empfehlen, sich zu informieren, welche Gewerbearten in der Teilungserklärung erlaubt sind. Der Vermerk „Geschäftsraum“ erlaubt eine vielseitige gewerbliche Nutzung, beispielsweise als Bar. Die Bezeichnung „Ladenfläche“ erlaubt nur eine Nutzung als Laden.
Wie wird die Teilungserklärung erstellt und wo kann man sie anfordern?
Sind Sie Eigentümer eines Mehrfamilienhauses und möchten diese in Wohneinheiten einteilen, sind für das Erstellen einer Teilungserklärung bestimmte Bedingungen erforderlich.
Ist ein Aufteilungsplan nicht vorhanden, muss dieser erst erstellt werden. Die darin enthaltenden Grundrisse, Gebäudeansichten, Bauzeichnungen und Lagepläne mit genauen Angaben zu den Wohneinheiten und der Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum entwirft in der Regel ein beauftragter Architekt. Als Zweites muss mithilfe des Aufteilungsplans die Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Bauamt beantragt werden. Haben Sie sowohl den Aufteilungsplan als auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung vorliegen und die Miteigentumsanteile der einzelnen Wohnungen festgelegt, müssen Sie zum Notar gehen, der die Teilungserklärung beurkundet.
Nach der Beurkundung wird diese von ihm bei Grundbuchamt eingereicht. Hat das Grundbuchamt alles geprüft, wird das ursprüngliche Grundbuch des Mehrfamilienhauses geschlossen und für jede einzelne Wohnung ein individuelles Grundbuch erstellt. Mehr zum Grundbuch und seine Bestandteile erfahren Sie hier.
Die Beurkundung einer Teilungserklärung ist nicht verpflichtend. Als Alternative kann diese auch nur beglaubigt werden, wobei der Notar bestätigt, dass der Eigentümer die Teilungserklärung selbst unterschrieben hat. Jedoch sollte eine Beurkundung bevorzugt werden. Dabei entstehen zwar zusätzliche Kosten, der Notar bürgt aber auch für eine inhaltlich und rechtlich einwandfreie Erklärung. Wie viele weitere Auskünfte können Sie aber auch eine bestehende Teilungserklärung online über DocEstate anfragen und beantragen
Teilungserklärung: Die wichtigsten Fragen und Antworten
Was sind die Kosten einer Teilungserklärung?
Die Ausstellung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung, welche Grundlage für die Teilungserklärung ist, kostet je nach Umfang zwischen 30 und 200€.
Lassen Sie ihre Teilungserklärung vom Notar nur beglaubigen, müssen Sie mit ca. 70-140€ rechnen. Möchten Sie diese aber lieber notariell beurkunden lassen, wird dies deutlich teurer. Meistens richten sich die Kosten nach dem Grundstückswert (zzgl. Baukosten) und ergeben mehrere hundert Euro.
Ich habe meine Teilungserklärung verloren – was nun?
Was ist ein Teilungsvertrag?
Wohnungseigentum muss nicht zwingend durch eine Teilungserklärung definiert werden, sondern kann sich auch durch einen Teilungsvertrag begründen. Hier wird gegenüber dem Grundbuchamt erklärt, dass das Objekt in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden soll. Meist wird der Teilungsvertrag von Erbgemeinschaften in Anspruch genommen. Dadurch kann einer der Miteigentümer seinen Anteil am Haus veräußern.
Wie kann ich die Teilungserklärung ändern?
Voraussetzung für die Änderung einer Teilungserklärung ist, dass jedes Mitglied der Eigentümergemeinschaft einverstanden ist. Prinzipiell können dann Rechte und Pflichten notariell neu formuliert werden. Eine Änderung kann sehr kostspielig sein, weshalb gründlich überlegt werden sollte, ob dies zwingend notwendig ist. Sollen beispielsweise nur zwei Dachböden Wohnungen neu zugeordnet werden, beruhen die Änderungskosten ausschließlich auf dem Wert der Räume. Erfolgen jedoch größere Veränderungen, wird die gesamte Immobilie als Kostenrichtwert verwendet.
Der Aufteilungsplan und die Bauausführungen weichen voneinander ab?
Bestehen geringe Abweichungen zwischen Aufteilungsplan und Bauausführung, entspricht das Sondereigentum dem Ausbauzustand. Wird ein Raum in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich dem Sondereigentum zugewiesen, so wird dieser selbst dann dem Gemeinschaftseigentum zugewiesen, selbst wenn er laut Aufteilungsplan dem Sondereigentum zugehört. Liegen größere Abweichungen vor, gilt das Sondereigentum nicht, vielmehr kann ein Rückbauanspruch gefordert werden.
Was sind Nutzungs- und Gebrauchseinschränkungen?
In der Teilungserklärung wird mit den Nutzungs- und Gebrauchseinschränkungen zusätzlich definiert, ob das Sondereigentum auch gewerblich genutzt werden darf, beispielsweise als Büro oder als Laden und ob erlaubt ist, zum Beispiel den Dachboden für Wohnungszwecke auszubauen.
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