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Was steht in einem Grundbuchauszug?

Ein Grundbuchauszug ist ein öffentliches Register, das Grundstücke oder grundstücksgleiche Rechte, die dazu gehörenden Eigentumsverhältnisse und Belastungen aufführt. Erst mit der Eintragung im Grundbuch, gilt das offizielle Besitzrecht.

Jedes Grundbuchblatt beginnt mit einem Deckblatt, gefolgt von dem Bestandsverzeichnis sowie den Abteilungen I, II und III. Der Aufbau ist dabei immer gleich.

Bestandsverzeichnis

Das Bestandsverzeichnis listet alle dem Grundbuchblatt zugehörigen Grundstücke und deren Lage auf. Die Lage des Grundstücks wird durch Gemarkung, Flur, Flurstück und Adresse exakt bestimmt. Das Grundstück eines Grundbuchblatt kann aus einem Flurstück oder aus mehreren Flurstücken (Grundstücksteilen) bestehen. Geordnet werden die Flurstücke in Fluren, die wiederum in einem festgelegten Gebiet, der Gemarkung, strukturiert werden. Neben den Angaben zur Lage wird auch die Größe der einzelnen Flurstücke angegeben, wodurch sich die Gesamtgröße des Grundstücks bestimmen lässt.

Zusätzlich werden im Bestandsverzeichnis sogenannte Herrschvermerke eingetragen, welche die Rechte eines oder mehrerer Flurstücke des Grundbuchblatts kenntlich machen. Wichtig ist, dass die Herrschvermerke nicht mit den Eintragungen aus Abteilung II und III verwechselt werden, die keine Berechtigung, sondern eine Belastung/Einschränkung darstellen.

Abteilung I

In Abteilung I werden sämtliche Eigentümer sowie die dinglich-rechtliche Grundlage vom Erwerb des Grundstücks genannt. Hat das Grundstück bzw. die Immobilie mehrere Eigentümer, ist der prozentuale Anteil ebenfalls gelistet.

Abteilung II

Abteilung II listet alle Beschränkungen in Form von dinglichen Rechten (hat direkte Auswirkung auf ein Grundstück und ist vom Eigentümer unabhängig) wie z.B. Nießbrauch, Reallasten und Dienstbarkeiten. Dazu gehören auch Nutzungsrechte wie etwa Geh- und Fahrrechte. Zusätzlich können in Abteilung II persönliche Rechte eingetragen werden, die für ein Grundstück relevant sein können, allerdings nur im Zusammenhang mit der rechtehaltenden Person wirken. Ein gängiges Beispiel für ein persönliches Recht ist das Vorkaufsrecht.

Abteilung III

Sämtliche Grundpfandrechte (Grundschuld, Hypothek, Rentenschuld) werden in Abteilung III aufgeführt. Das Grundpfandrecht erlischt, wenn Zins und Tilgung vollständig geleistet wurden. Das jeweilige Recht wird dann im Grundbuchauszug unterstrichen und somit als ungültig kenntlich gemacht.

Noch offene Fragen?

Hier gibt es eine ausführliche Erläuterung anhand von Beispielen am Grundbuchauszug Muster:

Zum Muster

Warum brauche ich einen Grundbuchauszug?

Es gibt mehrere Gründe, warum Besitzverhältnisse eines Grundstücks oder einer Immobilie durch einen Grundbuchauszug nachgewiesen werden müssen. Hier finden Sie die häufigsten:

Ich möchte meine Immobilie verkaufen

Möchten Sie Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück verkaufen, ist ein Auszug aus dem Grundbuch unabdingbar. Das Grundbuch beweist, dass Sie tatsächlich Eigentümer sind. Zudem wird so dem Käufer gezeigt, welche Eigentumsverhältnisse bestehen und ob noch ein Dritter Rechte an Ihrem Grundstück oder Immobilie hat. Der Grundbuchauszug sollte im Transaktionsfall (Ankauf) bestenfalls nicht älter als sechs Wochen sein. So stellen Sie sicher, dass Sie keinen veralteten Stand einsehen und kurzfristig ergänzte Rechte im Rahmen der Beurkundung auftauchen.

Ich möchte für den Immobilienkauf einen Kredit beantragen

In der Regel, wenn Sie ein Grundstück oder ein Haus kaufen, finanzieren Sie einen Teil über die Bank Ihres Vertrauens. In diesem Fall führt die kreditgebende Bank eine Beleihungsprüfung durch, für die Sie einen beglaubigten Grundbuchauszug vorzeigen müssen. Hierbei klärt das Institut ebenfalls die Eigentumsverhältnisse ab und prüft, ob der Immobilienwert als Sicherheit für den Kredit ausreicht oder ob nicht doch eventuell noch andere Gläubiger im Grundbuch stehen. Zudem wird ein Kredit meistens über die Grundschuld abgesichert und im Grundbuch vermerkt. Sollten Sie den Kredit nicht bezahlen können, hat die Bank dadurch in letzter Instanz das Recht, den Besitz zu veräußern. So erhält die Bank im Fall einer Zwangsversteigerung als Gläubiger zuerst den entsprechenden Anteil.

Ich habe geerbt

Haben Sie ein Grundstück oder eine Immobilie geerbt, sollten Sie, um nicht später mit unangenehmen Überraschungen konfrontiert zu werden, Einsicht in das Grundbuch oder einen Auszug aus dem Grundbuch anfordern. Sollte sich herausstellen, dass eine hohe Hypothek auf dem Grundstück lastet oder einer anderen Person, wie zum Beispiel einem Verwandten, ein Nießbrauch und somit ein lebenslanges Wohnrecht zusteht, erscheint das Erbe als nicht mehr ganz so wertvoll.

Es bestehen Rechtsstreitigkeiten

Steht eine Scheidung bevor, bei der der Zugewinnausgleich berechnet werden muss oder entstehen in der Familie Streitigkeiten über die Besitzverhältnisse von einer Immobilie, sollten Sie einen aktuellen Grundbuchauszug beantragen. Nur so kann eindeutig geklärt werden, wie das Eigentum zuzuordnen ist. Zudem kann ein Auszug aus dem Grundbuch notwendig sein, wenn etwa ein Nießbrauch- oder Wegerecht auf dem Grundstück lastet und eine Seite sich in ihren Rechten eingeschränkt sieht.

Grundsteuerreform

Im Rahmen der Grundsteuerreform sind Eigentümer von Grundbesitz dazu verplichtet, ihre Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes bis zum 31.10.2022 beim zuständigen Finanzamt einreichen. Hierzu werden neben anderen Standardauskünften und Bauakten ein Grundbuchauszug benötigt. Mehr zur Grundsteuerreform erfahren Sie hier.

Wie kann ich einen Grundbuchauszug Anfordern?

Sollten Sie nur einen Grundbuchauszug benötigen, haben Sie die Möglichkeit, einen diesen vor Ort beim Amtsgericht einzusehen bzw. einen Abdruck des jeweiligen Blattes zu beantragen. Der Antrag muss die Schriftform wahren, weswegen Beantragungen per E-Mail nur selten möglich sind. Entsprechend muss der Antrag auf dem Postweg oder alternativ per Fax eingereicht werden. Beinhaltet der Antrag Fehler, erhalten Sie im Regelfall einen schriftlichen Bescheid mit Hinweisen zur Fehlerkorrektur bzw. Ergänzung der Unterlagen. Auch der Grundbuchauszug wird postalisch übermittelt. Die Bereitstellung dauert meist 1 bis 4 Wochen; bei hoher Auslastung der Amtsgerichte auch länger.

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Das berechtige Interesse – Kann jeder einen Grundbuchauszug anfordern?

Laut § 12 der Grundbuchordnung (GBO) kann ein Grundbuchauszug nur dann angefordert werden, wenn der Antragsteller ein berechtigtes Interesse darlegen kann. Die Person muss folglich einen Antrag beim Grundbuchamt stellen. Jenes kann entscheiden, ob die Einsicht in den gewünschten Grundbucheintrag gestattet wird. Dies dient dem Schutz der eingetragenen Personen, da der Eintrag auch Informationen zu deren Vermögensverhältnissen enthält, beispielsweise ob eine Hypothek auf dem Grundstück liegt.

Ein berechtigtes Interesse besteht, wenn:

Sie Eigentümer bzw. Teileigentümer des Grundstücks/ der Immobilie sind

Sie Bevollmächtigter sind

Sie Erbbauberechtigter sind

Sie Erbe einer Immobilie sind und weitere Rahmendaten für die Entscheidung zum Antritt des Erbes treffen müssen

Sie Eigentümer eines Grundstückes sind, welches an das Grundstück grenzt, in dessen Grundbuch Sie Einsicht haben möchten

sich die Bank im Rahmen der Finanzierungsprüfung über das Grundstück/die Immobilie informieren möchte

Sie Mieter des jeweiligen Grundstücks sind und sich vergewissern möchten, ob der ausgegebene Eigentümer auch tatsächlich dieser ist

Darüber hinaus ist Gerichten, Notaren und Behörden gemäß Artikel 35 GG die Pflicht zur Amtshilfe und entsprechend die Berechtigung zur Einsicht in das Grundbuch gewährt. Gleiches gilt für öffentlich bestellte Vermessungsingenieure.

Zum Nachweis des berechtigten Interesses reicht es nicht aus, Ihren Namen im Antrag anzugeben. Legen Sie eine Fotokopie der Vorder- und Rückseite ihres Personalausweises bei, um eine Legitimation zu ermöglichen.

Auskünfte unkompliziert, vertraulich und mit minimalem Aufwand anfordern

„DocEstate ist ein großer Meilenstein in Sachen Effizienzsteigerung bei der nun endlich voranschreitenden Digitalisierung und der oft noch sehr analogen Datenlage in der Immobilienwirtschaft. Unkompliziert, vertraulich und zuverlässig können behördliche Dokumentenauskünfte direkt und mit minimalen Aufwand angefordert und unmittelbar in den Datenbestand eingepflegt werden.“

Heike Gündling

Managing Director, EUCON Digital GmbH

Das Muster eines Grundbuchauszugs

Das Deckblatt eines Grundbuchauszugs erleichtert die Einordnung, indem es immer das zuständige Amtsgericht, die Gemarkung und die Blattnummer listet. Große Grundbuchbezirke unterteilen darüber hinaus zusätzlich in einzelne Bänder. Die Fußzeile datiert das Datum der letzten Änderung sowie das Datum des Ausdrucks, welches zur Gewährleistung der Aktualität dient.

Das Grundstück liegt im Zuständigkeitsbereich des Amtsgericht Musterstadt, in der Gemarkung Muster Bezirk 11. Es handelt sich um die Blattnummer 1119. Die letzte Änderung wurde am 15.02.2020 eingetragen und der Ausdruck des Grundbuchauszug ist vom 01.03.2020.

Hier geht es zum vollständigen Muster

Grundbuchauszug anfordern – Kosten und Bereitstellungsdauer

Sofern es sich um einen einfachen Auszug aus dem Grundbuch handelt, kostet dieser 10 Euro. Für eine beglaubigte Kopie werden 20 Euro fällig. Die Bearbeitungsdauer zur Bereitstellung ist vom zuständigen Amtsgericht abhängig und beträgt im Schnitt 7 – 30 Tage. Insbesondere in Großstädten wie Köln oder Berlin dauert die Bearbeitung aufgrund der Vielzahl an Grundbuchauszug Anfragen meist länger.

In dringenden Fällen, empfehlen wir Ihnen eine Abschrift persönlich vor Ort bei Ihrem zuständigen Grundbuchamt abzuholen. Informieren Sie sich vorab über die Öffnungszeiten. Die reine Einsicht beim Amtsgericht vor Ort ist kostenfrei. Möchten Sie beim zuständigen Amtsgericht einen einfachen oder einen beglaubigten Auszug mitnehmen, fallen dieselben Gebühren an.

Alternativ steht Ihnen unser Antragsassistent zur Verfügung. Die Nutzung ist für Sie kostenfrei. Es fallen lediglich die Behördengebühren an.

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FAQs

Was kostet ein Grundbuchauszug?

Wenn Sie einen Grundbuchauszug anfordrn betragen die Kosten für einen unbeglaubigten Grundbuchauszug 10 Euro und für einen beglaubigten Grundbuchauszug 20 Euro. Die Nutzung unseres Antragsassistenten ist für Sie kostenfrei. Beantragen Sie den Grundbuchauszug kostenlos ohne Servicegebühr!

Wie sieht ein Grundbuchauszug aus?

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Wie lange dauert die Bereitstellung des Grundbuchauszug?

Die Bearbeitungsdauer ist vom zuständigen Amtsgericht abhängig und beträgt im Schnitt 7 – 30 Tage. Insbesondere in Großstädten wie Köln oder Berlin dauert die Bearbeitung aufgrund der Vielzahl an Grundbuchauszug Anfragen meist länger.

Sollten Sie den Grundbuchauszug dringend benötigen, empfehlen wir Ihnen eine Abschrift persönlich vor Ort bei Ihrem zuständigen Grundbuchamt abzuholen. Informieren Sie sich vorab über die Öffnungszeiten. Die Behördengebühr beträgt vor Ort ebenfalls 10 Euro für einen unbeglaubigten Grundbuchauszug und 20 Euro für einen beglaubigten Grundbuchauszug.

Alternativ steht Ihnen unser Antragsassistent zur Verfügung. Die Nutzung ist für Sie kostenfrei. Es fallen lediglich die Behördengebühren an.

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Informiert mich die Behörde wenn Formfehler im Antrag vorliegen?

I.d.R. werden Sie durch die Behörde informiert, sofern das Grundbuchblatt nicht ermittelt werden kann. Gründe können falsche Angaben zum Objekt in Form von Tippfehlern oder ähnlichem sein.

Sollten Nachweise fehlen, werden Sie im Normalfall auch durch die Behörde per Post informiert.

Wann brauche ich einen beglaubigten Auszug?

Benötigen Sie einen Grundbuchauszug nur für sich selbst, beispielsweise zur Ablage oder um den Überblick zu behalten, reicht eine einfache Kopie aus. Kaufen Sie eine Immobilie oder mieten diese und möchten zum Beispiel herausfinden, ob der Vermieter auch wirklich Eigentümer ist, brauchen Sie ebenfalls keinen beglaubigten Auszug.

Verkaufen Sie hingegen eine Immobilie, müssen Sie einen beglaubigten Grundbuchauszug anfordern. Hier wird vom Amt bestätigt, dass es sich um keine Fälschung handelt. Auch im Falle einer Beleihungsprüfung durch Ihre kreditgebende Bank werden Sie eine Beglaubigung vorzeigen müssen.

Die Preise für einen Grundbuchauszug sind gesetzlich geregelt. So kostet ein beglaubigter Auszug 20 Euro, ein unbeglaubigter 10 Euro. Der Gebührenbescheid wird durch die Behörde bereitgestellt. Bei jeder Bestellung in unserem Shop ist ein Grundbuchausweis zum Nachweis des berechtigten Interesses für die amtlichen Auskünfte inklusive. Die Dokumente werden Ihnen online bereitgestellt. Die Abbuchung der Behördengebühren und unserer Serviceleistung erfolgt ebenfalls online. Sollten Sie nur einen Grundbuchauszug anfordern wollen, können Sie gerne unser kostenloses Antragsformular nutzen. Der Antrag zum Grundbuchauszug anfordern wird Ihnen gemeinsam mit dem Zuständigen Behördenkontakt per Mail übermittelt.

Habe ich als Mieter ein berechtigtes Interesse?

Als Mieter können Sie einen Grundbuchauszug anfordern, um sicher zu gehen, ob der Vermieter auch der tatsächliche Eigentümer der Immobilie ist. Auch als Mieterinteressent haben sie ein berechtigtes Interesse, um zum Beispiel zu überprüfen, ob eine Wohnung noch mit öffentlichen Mitteln gefördert wird, ob eine Zwangsversteigerung angeordnet wird oder ob die Wohnung in einem Sanierungsgebiet liegt. Die Einsicht wird ihnen dann verweigert, wenn Sie Informationen über die Vermögensverhältnisse des Eigentümers erfahren möchten.

Welche Angaben werden verlangt, wenn ich einen Grundbuchauszug anfordere?

Bei der Beantragung des Grundbuchauszugs müssen Sie folgende Daten angeben:

Informationen zum Antragsteller (Name, Anschrift, Telefon)
Informationen zur Immobilie (Adresse, Grundbuchblatt-Nummer, Nummer der Gemarkung und des Flurstücks)
Auswahl beglaubigte oder nicht beglaubigte Abschrift
Angabe des berechtigten Interesse (Käufer, Eigentümer, Notar etc.)

Wie kann ich Auszüge aus dem Grundbuch ändern lassen?

Um Änderungen im Grundbuch vorzunehmen, müssen je nach Vorhaben verschiedene Belege und Urkunden vorgelegt werden. Handelt es sich beispielsweise um ein Eigentümerwechsel aufgrund einer Erbschaft, müssen zusätzlich zum formlosen Antrag ein Erbnachweis vorgelegt werden. Dies kann zum Beispiel die notariell beglaubigte Kopie des Testaments oder das Eröffnungsprotokoll des zuständigen Nachweisgerichts sein.

Wird ein Kredit getilgt, fällt ein Wohnrecht weg, oder wechselt der Eigentümer, werden die veralteten Angaben im Grundbuch gelöscht. Sie verschwinden jedoch nicht ganz. Es wird nur verschriftlicht, dass bestimmte Informationen nicht mehr zutreffend sind und diese dann um Neue ergänzt. Die Verschriftlichung erfolgt durch Streichungen und Kommentare.

Kann ich den Grundbuchauszug online anfordern?

Sie können den Grundbuchauszug ganz einfach über unser Antragsformular online anfordern. Zusätzlich haben Sie die Wahl, weitere Auskünfte (Altlasten, Baulasten etc.) über unseren Shop zu bestellen. Die Bereitstellung erfolgt ebenfalls online.

Wie sieht ein Grundbuchauszug aus?

Ein Grundbuchauszug enthält eine Aufschrift, den Bestandsverzeichnis und die Abteilungen I-III. Mehr Informationen über das Muster eines Grundbuchauszugs und die einzelnen Abschnitte erfahren Sie hier.

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